Zweites Richtfest in dieser Woche: Der Freiburger Bauträger Vukovic-Enemag hatte in die Maulbronner Straße in Sindelfingen eingeladen. Da von den insgesamt 24 Wohnungen in den beiden Zwölf-Familienhäuser schon 18 verkauft sind, konnte Geschäftsführer Stjepan Vukovic rund 100 Gäste begrüßen. ”Dieses gute Verkaufsergebnis bestätigt unsere Bemühungen und beweist, dass wir mit den Planungen und Grundrissen die Marktbedürfnisse richtig eingeschätzt haben”, zeigte sich der Freiburger Unternehmer zufrieden mit den guten Zahlen. Natürlich liegt der Erfolg auch an der guten Lage der Wohnungen in unmittelbarer Nähe zum Rotbühl und dem Sommerhofenpark. Im Verkauf befinden sich u.a. noch eine 4-Zimmerwohnung mit 113 qm im 1. OG oder eine 3-Zimmerwohnung mit rund 93 qm im 2. OG. Kaufinteressenten können sich 21. und 22. Mai 2011 bei einem Tag der offenen Tür von den Grundrissen und der Lage (ein kleiner Spaziergang zeigt schnell die Vorteile) überzeugen. Grandios war die Verpflegung: Vorspeisen, Lammkotelletts, Hüftsteaks und Schweinehals vom Grill, ein Salatbüfett, das einem Hotel gehobener Klasse Ehre gemacht hätte sowie eine opulente Nachtisch- und Kuchenauswahl mit diversen Kaffeevariationen bewiesen: es muss nicht immer Leberkäs mit Kartoffelsalat sein!

Die beiden Häuser stehen zwischen Rotbühl- und Maulbronner Straße hinter dem ehemaligen IBM-Hochhaus (Foto Matthias Hoffmann)

Die Bezugstermine Ende Juli/ Anfang Juli 2011 werden von den Handwerkerteams eingehalten, der Endausbau und die Realisation der Außenanlagen erfolgt dann im August/ September, so dass ein realtiv zeitnaher Umzug ins neue Wohneigentum möglich ist.

Heute Morgen erhielt ich die Aussschreibung der Grundstück, auf die Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften im Neubaugebiet “Allmendäcker I” in Sindelfingen-Maichingen gebaut werden können. Insgesamt handelt es sich um neun Bauplätze zwischen 250 qm und 603 qm. Die Grundstücke Nr. 1 und Nr. 2 sind für frei stehende Einfamilienhäuser vorgesehen, die restlichen sieben für den Bau jeweils einer Doppelhaushälfte – verstehe ich zwar nicht so ganz, weil auf einem der Grundstücke dann ja nur Platz für eine DHH wäre, aber die von der Stadt sollten ja wissen, was sie anbieten….. Der Quadratmeterpreis liegt bei 440 Euro.  Hier die Liste der Grundstücke nach Größe und Kosten

1. Grundstück Nr. 1 mit 603 m²: 265.320 €
2.  Grundstück Nr. 2 mit 568 m²: 249.920 €
3. Grundstück Nr. 3 mit 344 m²: 151.360 €
4. Grundstück Nr. 4 mit 339 m²: 149.160 €
5. Grundstück Nr. 5 mit 304 m²: 133.760 €
6. Grundstück Nr. 6 mit 250 m²: 110.000 €
7. Grundstück Nr. 7 mit 250 m²: 110.000 €
8. Grundstück Nr. 8 mit 317 m²: 139.480 €
9. Grundstück Nr. 9 mit 317 m²: 139.480 €

Bei der Vergabe werden Familien mit Kinder und/ oder Menschen mit Arbeitsplatz in Sindelfingen bevorzugt. Im Kaufpreis sind die Erschließungskosten enthalten. Weitere Informationen bei der Stadt Sindelfingen. Ansprechpartner sind  Frau Dieterle (07031/ 94-345) und Frau Koch (07031/94-332). “Einsendeschluss” für die “Bewerbungen” auf das Wunschgrundstück ist der 26.11.2010 bei der Stadt Sindelfingen, Amt für Finanzen, Rathausplatz 1, 71063 Sindelfingen. Warten wirs mal ab, ob die Grundstück bis dahin alle nachgefragt worden sind.

Es geschehen noch Zeichen und Wunder: Sindelfingen hat wieder ein Neubaugebiet! Entsprechend groß war die Freude bei den Verantwortlichen in Person des Sindelfinger Oberbürgermeisters Dr. Bernd Vöhringer und des Maichinger Orstvorstehers Wolfgang Leber. Insgesamt sollen hier einmal 1.700 Menschen wohnen, im 1. Bauabschnitt 1.200. Das wären laut Wolfgang Leber 10 Prozent Zuwachs der Maichinger Bevölkerung – ich glaub nicht dran, das Baugebiet wird vermutlich nur die Einwohnerzahl des Sindelfinger Ortsteils stabilisieren. Zu viele Singles,  Alleinerziehende bzw. die von ihnen geschiedenen Ehemänner, Rentnerinnen und Rentner, Witwen und Witwer: alle suchen eine Wohnung. Natürlich werden auch viele Familien ins neue Baugebiete ziehen (Markting-Slogan “Zukunft unter grünen Dächern”) doch aus Erfahrung wissen wir, dass nur wenige Menschen von außerhalb zuziehen. Zu groß in der innerörtliche Siedlungsdruck nach den vielen Jahren ohnen Baugebiet. Und dann ist der Bau eines familienfreundlichen Einfamilienhauses in unserer Region immer auch eine Frage des Preises – leider sind die noch nicht bis zu mir vorgedrungen - ich werde mich kümmern.  Dennoch tut es der Stadt gut, endlich mal wieder mit Bauland aufwarten zu können. Gebaut werden dürfen Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Geschosswohnungsbau. Viel Zeit hat sich das Rathaus für die Planung gelassen. Und das war auch gut so. Denn nach den ersten Planungen sollten hier einmal nach Aussage von OB Dr. Vöhringer 7.000 (!!!!!) neue Bewohner leben – so haben die Planer 1980 noch gedacht. 30 Jahre später sieht das Gott sei Dank etwas anders aus: viel Grün, Dachbegrünungen, Fernwärme der Stadtwerke Sindelfingen, S-Bahnanschluss und eine gute Anbindung an die Maichinger Ortsmitte werden dafür sorgen, dass hier kein Ghetto auf der grünen Wiese entstehen wird, sondern eine lebenswertes Quartier, in dem sich die zukünftigen Bewohner wohl fühlen werden. Ich hoffe, dass meine Kollegin von der Sindelfinger Zeitung und ich noch häufig über Wohnbauprojekte im Allmendäcker I und II informieren können.

Und los gehts: Spatenstich durch die lokale Polit-Prominzen für den 1. Bauabschnitt der Allemendäcker im Sindelfinger Ortsteil Maichingen.

Wenn ich schon im vorherigen Artikel als Beispiel für die Gestaltung unseres neuen Sonderthemas die halbe Seite des Freiburger Bauträgers Vukovic-Enemag nehme, dann sollte ich auch darauf hinweisen, dass mit dem Bau dessen Wohnbauprojekts “Am Sommerhofenpark” begonnen worden ist. Die Aufnahme stammt vom Freitag, den 09. Juli 2010. Da waren die Männer dabei, die Armierungen für die Bodenplatte zu verlegen, am Montag sollte dann mit dem Betonieren begonnen werden. 

Bei brütender Hitze hauen die Männer von Vukovic-Enemag jede Menge Eisen in die Bodenplatte (Foto Matthias Hoffmann 2010)

Ich habe in den vergangenen zwei Wochen ein Sonderthema für die Sindelfinger Zeitung realisiert, die Immobilien Perspektiven 2010. Dazu habe ich für die Geschäftsführer der teilnehmenden Unternehmen so genannte Autorenartikel verfasst. In ihnen stellen sie die Perspektiven des kommenden Immobilien-Jahres dar. Folgender Text ist der Aufmacher für die Sonderveröffenlichtung, die morgen erscheinen wird:

Die weiteren Aussichten: positiv

Die Teilnehmer des regionalen Immobilienmarktes blicken optimistisch in das Jahr 2010. Die Immobilienbranche, die mit einem Jahresumsatz von 384 Mrd. Euro für die Volkswirtschaft von weit höherer Bedeutung ist als der Fahrzeug- und der Maschinenbau mit jeweils rund 85 Mrd. Euro, hat sich in der Krise als Stabilitätsfaktor bewährt. Nach der Talfahrt in 2009 zeigen sich zudem erste positive Tendenzen. 

Neubau erholt sich 

Die Zahlen für den Neubau haben sich schon Ende 2009 leicht erholt. Die Bedeutung des Neubaus wird nach Expertenmeinung in 2010 wieder steigen. Als Gründe hierfür werden die gute Energieeffizienz, attraktive innerstädtische Lagen sowie nur ein ausgewogenes Preis-Leistungsverhältnis genannt. Private Kapitalanleger sehen das anscheinend genauso. Angesichts steigender Mieten und niedriger Zinsen rechnet sich für sie die Investition in eine Neubauwohnung oder ein Mehrfamilienhaus. 

Zuwächse bei den Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

 Auch wenn der Neubau die Talsohle verlassen hat, dominiert die Bestandsimmobilie nach wie vor den regionalen Immobilienmarkt. So vermittelte z. B. die Kreissparkasse Böblingen im Jahr 2009 insgesamt 177 Eigentumswohnungen und Häuser, 140 davon waren Gebrauchtimmobilien. Stabile Preise und gute Lagen in gewachsenen Wohnquartieren sorgen für diesen Nachfrageüberhang. Da die Energiebilanz der Altbauten in den meisten Fällen gelinde gesagt schlecht ist, sind vor allem bei den Energiespar-Investitionen Zuwächse zu erwarten. Die Mehrkosten für eine energiesparende Fassadendämmung und eine effiziente Heizung werden durch staatliche Förderungen aufgefangen und amortisieren sich durch den geringeren Energieverbrauch innerhalb weniger Jahre.

 Stabile Preise

 Auch in 2010 erwarten die Immobilienfachleute keine signifikanten Preissteigerungen. Allerdings muss der Jahresprimärenergiebedarf eines Neubaus aufgrund gesetzlicher Vorgaben um 30 Prozent niedriger liegen als noch nach ENEV 2007 erforderlich. Daher findet die 1,5-prozentig Preissteigerung für Neubauten in 2009 wahrscheinlich auch in diesem Jahr ihre Fortsetzung. Im Bestand zeichnet sich ab, dass energetisch sanierte Wohngebäude stabile Preise erzielen, Energieschleudern dagegen unter Preisdruck geraten werden.

 Trendbarometer Immo-Messe 2010

 Aufgrund der derzeitigen Kälte zeigt sich der Immobilienmarkt noch abgekühlt. Doch der Frühling wird kommen und mit ihm die Nachfrage. Erstes Trendbarometer in 2010 wird die Immo-Messe in der Böblinger Kongresshalle sein. Nach dem 13. und 14. März werden die Experten wissen, ob sich ihre prognostizierten Tendenzen festigen oder ob sich der Markt entgegen ihre positiven Erwartungen entwickelt.

Zwei Gebäude mit insgesamt 24 Wohnungen entstehen unter dem Verkaufsnamen “Am Sommerhofenpark” in Sindelfingen.

Im Prinzip kann man hier im Park verschwinden und erst am Breuningerland Sindelfingen und somit am Ost-Ende der Stadt wieder hinauskommen – so man sich denn auskennt und nicht schon vorher in nahen Biergarten mit Boulebahn versumpft. In die Innenstadt und zum Daimler sind es vom Neubauangebot auch nur ein paar Minuten mit dem Rad – also, eine gute Lage, wäre da nicht das IBM-Hochhaus. Es steht direkt im Westen vor dem Neubau… und macht somit aus der Toplage eine gute Lage, um bei den Worten des Vertriebsleiters zu bleiben. Im Moment sind die Mitarbeiter des ausführenden Bauunternehmens Vukovic-Enemag damit beschäftigt, die alten Betriebsgebäude auf dem Gelände abzureißen. Mit dem Bau soll nach Abschluss dieser Arbeiten begonnen werden, bezugsfertig sollen die Wohnungen im Frühjahr nächsten Jahres sein. Die Ausstattung ist mit Aufzug, Terrasse oder Balkon, TG und Effizienzhaus 85 korrekt.  Das Angebot reicht von der 2- bis zur 5-Zimmerwohnung. Die kleinste Unit hat 75 qm, die größte kommt mit reichlichen 165 qm Wohnfläche recht komfortabel daher. Über Preise haben wir nicht gesprochen. Den Weg in die Maulbronner Straße finden Sie hier.

Das Wildberger Bauunternehmen “Müller Massiv- und Holzbau GmbH” www.mueller-massiv.com hat gegenüber vom Sindelfinger Reiterhof ein Grundstück erworben. Hier wird ein Doppelhaus entstehen. Die Straße ist eine Sackgasse, das Umfeld ist vom Reiterhof geprägt, bis zum Waldrand sind es nur ein paar Meter. Bis zum Breuningerland Sindelfingen und der nächsten Autobahnauffahrt sind es vielleicht 500 m Luftlinie. Alles in allem sehr begehrt.

Da hier draußen vermutlich nicht gebohrt werden darf, setzen die Wildberger auf Luft-Wärme-Technik für die 120 qm Wohnfläche. Die Nutzflächen der beiden Haushälften betragen je rund 165 qm. Hier eine Außenansicht des Entwurfes. Der ist aber nur vorläufig, denn zum jetzigen Zeitpunkt können Bauherren individuell planen, allerdings nur im Rahmen der Baurichtlinien im von Einfamilienhäusern geprägten Wohnviertel.

Gestern habe ich ja über die Verleihung des Qualitätssiegels an das Betreute Wohnen in Dätzingen geschrieben. Ich möchte aber gerne noch einige andere seniorengerechte Wohnprojekte im Großraum Böblingen vorstellen, die ich ganz interessant finde – denn irgendwann betrifft uns dieses Thema ja alle. Und je eher wir uns damit auseinandersetzen, wie wir im Alter leben möchten, um so eher besteht die Chance, ein passendes Wohnmodell zu finden:

Die “Lebensräume für Jung und Alt” auf der Böblinger Diezenhalde sind ein Gemeinschaftsprojekt der Böblinger Baugesellschaft (BBG) www.bbg-boeblingen.de und der Stiftung Liebenau (www.stiftung-liebenau.de). Die Grundidee dieser als Wohnhof angelegten Einrichtung ist Generationen übergreifendes Wohnen. Junge und alte Menschen sollen hier gemeinsam wohnen und leben, die notwendige Moderation übernimmt das Personal der Stiftung Liebenau. Die Wohnungsgrößen (es handelt sich um Eigentumswohnungen) varieren zwischen um die 50 und guten 100 qm und sprechen somit Alleinstehende und Familien gleichermaßen an. Über die Erfahrungen, die die Erwerber dort gemacht haben, kann ich nichts sagen. Allerdings scheinen gemischte Wohnanlagen ihre Freunde zu haben: die Stiftung Liebenau betreibt alleine in Baden-Württemberg 16 vergleichbare Einrichtungen.

Auf eine pflegerische Grundversorgung ohne Heimverordung hat vor mehreren Jahren die Siwog gesetzt: sie war mit dem Sindelfinger Wohnbauprojekt “Bärleeck” gemeinsam mit der Ökumenischen Sozialstation (http://www.sozialstation-sindelfingen.de) einer der Vorreiter beim Betreuten Wohnen. Das Prinzip ist recht einfach. Man nehme einen Bauträger, der in der Lage ist, seniorengerecht zu bauen (barrierefrei, evtl. behindertengerecht, Notrufeinrichtungen, Gemeinschaftsräume, Büro für Pflegeeinrichtung) und einen Pflegedienst, der in der Lage ist, auf Abruf alle pflegerischen und hauswirtschaftlichen Dienstleistungen zu erbringen. Das Credo lautet “So viel Selbständigkeit wie möglich, so wenig Pflege wie nötig”. Der Erfolg bestätigt die Macher und zeigt, dass die Rechnung aufgeht.  Obwohl die Wohnungen in diesen Häusern nicht ganz preiswert sind, bauen die Wohnstätten Sindelfingen ebenfalls mit der Sozialstation Sindelfingen ein vergleichbares Projekt derzeit in der Stuttgarter Straße in Maichingen.

Natürlich kommen für derartige Gesamtkonzeptionen immer nur die großen bzw. kommunalen Wohnbauunternehmen in Frage – das Ganze ist ja schließlich auch eine politische Geschichte, denn eine Stadt ist für alte Menschen nur dann lebenswert, wenn dort auch entsprechender Wohnraum und ein adäquates Freizeitangebot offeriert werden. Daher geht z. B. die BBG neue Wege und plant derzeit eine Seniorenwohngemeinschaft in der Böblinger Innenstadt, die eine zentrale Lage mit einem optimalen Sicherheits- und Pflegeangebot verbinden wird. Mit der Wohngemeinschaft sollen ältere Menschen angesprochen werden, die nicht alleine sondern in Gemeinschaft alt werden wollen. Das Konzept garantiert durch das eigene Appartement den notwendigen Rückzugsraum, der Gemeinschaftsraum dient dem Kontakt und der Kommunikation zwischen den Bewohnern. Eine Rund-Um-Die-Uhr-Betreuung bietet im Notfall und je nach Bedarf Pflege und Hilfe an. Hier sehen die Planer auch Einsparpotentiale gegenüber der Pflege zu Hause. Vor allem hauswirtschaftliche Dienste können die WG-Senioren gemeinsam einkaufen und so eine Menge Geld sparen. Zudem zeigen die Erfahrungen bestehener WGs, dass  sie ein guter Nähboden für die Hilfe zur Selbsthilfe bzw. das Ehrenamt sind. Die Appartements werden ebenfalls verkauft und sind mit Sicherheit auch eine gute Kapitalanlage.

So könnte die Seniorenwohngemeinschaft an der Ecke Klaffensteinstraße/ Pestalozzistraße in der Böblinger City einmal aussehen. Entwurf und Grafik stammen vom Böblinger Architekturbüro Hinrichsmayer & Bertsch.

In der Immobilienbranche dauert alles ein wenig länger: das liegt an den langen Lebenszyklen der Wohnbauprojekte. Was heute gebaut wird, wurde vor vier Jahren entwickelt, geplant, verworfen, verändert und erneut geplant. Selbst die Realisation – also der Bau – dauert trotz optimierter Abläufe gut ein Jahr. Es ist also nicht verwunderlich, dass die Bauträgergesellschaften im Kreis Böblingen (das sind Unternehmen, die auf eigenen Grundstücken und eigenes Risiko Wohn- oder Gewerbeimmobilien bauen und somit der einzige Vertragspartner der Käufer sind) kaum Wohnungen anbieten, deren Energieverbrauch unter der gesetzlichen ENEV-Norm liegt. Dies hat aber noch einen anderen Grund: das liebe Geld! Moderne Heiztechniken, der Einsatz umweltschonender erneuerbaren Energien und die dazu notwendige Wärmedämmung treiben die Preise weiter. Unternehmen, die eine soziale Verantwortung tragen und auf den Preis schauen müssen, geraten daher etwas ins Hintertreffen - so z.B. die Böblinger Baugesellschaft mbH, die verpflichtet ist, preiswerten Wohnraum anzubieten. In abgeschächter Form gilt das auch für das Siedlungswerk, obwohl die Stuttgarter eine Tochter mit Namen ImmoTherm haben. Sie ist plant und betreibt Wärmekonzepte für ganze Wohnbausiedlungen so z. B. im Holzgerlinger “Hülben”. 

KfW-60 und KfW-40-Immobilien werden zum Standard

Doch es gibt einen Markt bzw. Käufer für Wohnungen, die gewisse Energiestandards erfüllen. Auch wenn sie in der Anschaffung teurer sind, setzen viele Käufer auf moderne Heizsysteme und eine Top-Wärmedämmung. Sie sind sich sicher, dass

sich die höheren Anschaffungskosten schnell amortisieren werden (heute ist der Ölpreis schon wieder auf 107 US $ gesteigen)

die Immobilie in ihrem Wert steigen wird. Wer einen Energieausweis vorlegen kann, der beweist, dass die Nebenkosten minimal sind, kann seine Wohnung in Zukunft sicherlich gut verkaufen.

Zudem bekommen die Käufer über die KfW-Förderbank langfristige und zinsgünstige Darlehen, wenn sie sich eine KfW-60 oder KfW-40-Wohnung kaufen.

Jetzt ist Bewegung in den Markt gekommmen: Eble Wohnbau http://www.eble-wohnbau.de/ setzt am Rand der Sindelfinger Innenstadt mit einem KfW-40 Haus für 11 Familien neue Maßstäbe.  MMB-Wohnbau aus Böblingen http://www.mmb-gbr.de/ kämpft in Dagersheim noch mit Kröten und Fledermäusen, ist aber mit seinem “Erdwärme-Park Felsengarten” auf dem richtigen Weg. Jeder Reihenhaus-Eigentümer hat hier seinen eigenen Anschluss an die Erdwärme. Manche Bauträger rüsten auch nach und bauen in vormals konventionell geplante Häuser nachträglich Luft-Wärme-Pumpen ein – hier sollten Käufer allerdings einen kritischen Blick auf die zu erwartenden Stromkosten werfen. Der Nebringer Bauträger Klaus Bross baut z. B. in eines seiner Musterhäuser in Herrenberg-Oberjesingen eine Holzpellettheizung ein http://www.immobilien-bross.de/. Die Wohnstätten Sindelfingen http://www.wohnstaetten-sindelfingen.de/ gehen als Großunternehmen die Sache etwas gemächlicher an. Sie verbaut in ihrem neuesten Wohnbauprojekt an der Darmsheimer Karlstraße Solaranlagen – auch das erfüllt die KfW-60-Norm.

Schuster Haus und Bouwfonds – der eine ein Gärtringer Bauträger http://www.schusterhausgmbh.de/, das andere der Projektentwickler der niederländischen Rentenkasse http://www.bouwfonds-immobilien.de/ - setzen in der Gärtringer Reinhardstraße bzw. im Herrenberger Alzental ebenfalls auf modernste Heiz-und Dämmsysteme. Beide bieten variable System, je nach Bedürfnis des Bauherren – beide Projekte werden vom Immobilien Service Bärbel Bahr vertrieben http://www.baerbel-bahr.de/. Jetter Wohnbau ist ein Familienunternehmen aus Dornstetten http://www.jetter-gmbh.de/ kurz vor Freudenstatt. Auch GF Karl Heinz Jetter setzt in seinem neuesten Gewerbe-und Wohngebäude “Am Schlossplatz” in der Mötzinger Ortsmitte http://www.amschlossplatz.de/ auf höhere Energiestandards – dennoch bleibt er mit seinen Preisen unter der 2.000 Euro-Marke für den qm… Man sieht, es tut sich etwas auf dem Markt. Käufer sollten sich unbedingt umschauen und gut rechnen. Bauherren sind da besser dran, fast alle Massivbauer, Fertighausanbieter oder Projektentwickler bieten heute Energiesparpakete für jeden Bedarf und Anspruch an.