Ich habe in den vergangenen zwei Wochen ein Sonderthema für die Sindelfinger Zeitung realisiert, die Immobilien Perspektiven 2010. Dazu habe ich für die Geschäftsführer der teilnehmenden Unternehmen so genannte Autorenartikel verfasst. In ihnen stellen sie die Perspektiven des kommenden Immobilien-Jahres dar. Folgender Text ist der Aufmacher für die Sonderveröffenlichtung, die morgen erscheinen wird:

Die weiteren Aussichten: positiv

Die Teilnehmer des regionalen Immobilienmarktes blicken optimistisch in das Jahr 2010. Die Immobilienbranche, die mit einem Jahresumsatz von 384 Mrd. Euro für die Volkswirtschaft von weit höherer Bedeutung ist als der Fahrzeug- und der Maschinenbau mit jeweils rund 85 Mrd. Euro, hat sich in der Krise als Stabilitätsfaktor bewährt. Nach der Talfahrt in 2009 zeigen sich zudem erste positive Tendenzen. 

Neubau erholt sich 

Die Zahlen für den Neubau haben sich schon Ende 2009 leicht erholt. Die Bedeutung des Neubaus wird nach Expertenmeinung in 2010 wieder steigen. Als Gründe hierfür werden die gute Energieeffizienz, attraktive innerstädtische Lagen sowie nur ein ausgewogenes Preis-Leistungsverhältnis genannt. Private Kapitalanleger sehen das anscheinend genauso. Angesichts steigender Mieten und niedriger Zinsen rechnet sich für sie die Investition in eine Neubauwohnung oder ein Mehrfamilienhaus. 

Zuwächse bei den Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

 Auch wenn der Neubau die Talsohle verlassen hat, dominiert die Bestandsimmobilie nach wie vor den regionalen Immobilienmarkt. So vermittelte z. B. die Kreissparkasse Böblingen im Jahr 2009 insgesamt 177 Eigentumswohnungen und Häuser, 140 davon waren Gebrauchtimmobilien. Stabile Preise und gute Lagen in gewachsenen Wohnquartieren sorgen für diesen Nachfrageüberhang. Da die Energiebilanz der Altbauten in den meisten Fällen gelinde gesagt schlecht ist, sind vor allem bei den Energiespar-Investitionen Zuwächse zu erwarten. Die Mehrkosten für eine energiesparende Fassadendämmung und eine effiziente Heizung werden durch staatliche Förderungen aufgefangen und amortisieren sich durch den geringeren Energieverbrauch innerhalb weniger Jahre.

 Stabile Preise

 Auch in 2010 erwarten die Immobilienfachleute keine signifikanten Preissteigerungen. Allerdings muss der Jahresprimärenergiebedarf eines Neubaus aufgrund gesetzlicher Vorgaben um 30 Prozent niedriger liegen als noch nach ENEV 2007 erforderlich. Daher findet die 1,5-prozentig Preissteigerung für Neubauten in 2009 wahrscheinlich auch in diesem Jahr ihre Fortsetzung. Im Bestand zeichnet sich ab, dass energetisch sanierte Wohngebäude stabile Preise erzielen, Energieschleudern dagegen unter Preisdruck geraten werden.

 Trendbarometer Immo-Messe 2010

 Aufgrund der derzeitigen Kälte zeigt sich der Immobilienmarkt noch abgekühlt. Doch der Frühling wird kommen und mit ihm die Nachfrage. Erstes Trendbarometer in 2010 wird die Immo-Messe in der Böblinger Kongresshalle sein. Nach dem 13. und 14. März werden die Experten wissen, ob sich ihre prognostizierten Tendenzen festigen oder ob sich der Markt entgegen ihre positiven Erwartungen entwickelt.

Das Pressegespräch bei der Kreissparkasse Böblingen war interessant, doch echte Neuigkeiten blieben aus. Das Immobiliengeschäft der KSK zeigt sich (noch) unbeeindruckt von der Krise (alle Zahlen gelten bis November 2008):

Es wurden Darlehen in Höhe von 77 Millionen Euro für wohnwirtschaftliche Bauvorhaben gewährt. Die Bank vermittelte insgesamt 260 Immobilien – allerdings sank der Anteil der gewerblichen von  75 auf 59. Werden die gewerblichen Flächen als Frühindikator interpretiert, zeigt die Konjunktur also erste Dellen - zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch der Immo-Konjunkturindex der BulwienGesa AG Der Index ist auf Talfahrt, bedingt durch ein niedriges Investitionsklima sowie den schwachen Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelssektor. Bei den Wohnimmobilien sehen weder der BulwienGesa-Index noch die KSK Risiken. Die Immobilienabteilung der Böblinger legte sogar noch um 8 vermitteltet Wohnimmobilien zu und makelte im Verlauf von 2008 über 200 wohnwirtschaftliche Einheiten – das sind 15 Prozent mehr als in 2007. Waten wir mal das 1. Quartal 2009 ab…

Genehmigt wurden im Landkreis Böblignen 688 Wohngebäude mit 1.338 Wohnungen. Zuwenig angesichts der vielen jungen und alten Alleinstehenden, dem Drang nach immer größeren Wohnflächen sowie der noch anhaltenden Zuwanderung. Die Kreisparkasse zog die unten erwähnte GEWOS-Studie aus dem Hut und übernahm deren Titel: Der Kreis Böblingen kann als ein Markt mit Zukunft beschrieben werden, er bleibt nach wie vor wirtschaftstark und somit erste Adresse.

Bestand – Große Wohnungen gefragt

Nach wie vor gefragt sind große preiswerte Wohnungen, deren Angebot allerdings sehr eingeschränkt ist. Wo soll es sie auch geben? Höchstens in den Hochhaussiedlungen aus den 60er und 70er Jahren gibt es niedrige Quadratmeterpreise. Dafür treiben hier die Nebenkosten den Käufern die Tränen in die Augen. Die Preise der Gebrauchtimmobilien liegen für

• den Quadratmeter Wohnung je nach Baujahr und Ausstattung zwischen 1.300 und 1.800 Euro
• Reihenhäuser zwischen 200.000 und 250.000 Euro
• Doppelhäuser zwischen 220.000 und 280.000 Euro und
• Einfamilienhäuser zwischen 280.000 und 400.000 Euro.

Je weiter der Käufer in den Süden des Landkreises kommt, desto niedriger werden die Preise. Für ganze alte Häuser, die einen großen Sanierungsbedarf haben, erwarten die Experten der KSK in 2009 einen Preisdruck.

Neubau ist Mau

Bescheiden sind die Umsätze beim Neubau. Die KSK hat zwar doppelt so viele neue Wohnungen und Häuser wie 2007 vermittelt. Das sind allerdings nur ganze 31 Objekte. Als Gründe wurden genannt: die Eigenheimzulage – wie bitte? Das Theme der unsozialen Subventionen sollte doch längst im Tal der Tränen liegen. Na seis drum, jetzt darf ja gewohnriestert werden… Die gestiegenen Rohstoff- und Baupreise wurden auch zitiert. Dass aber die meisten kleinen und mittleren Bauträger ihre Häuser in den Zwischenzeit selbst und sehr effektiv an den Käufer bringen, wurde nicht gesagt - die leicht verbeamteten Sparkassen-Strukturen sind in Zeiten, in denen es recht schwer ist, Neubauten zu verkaufen, vermutlich nicht hilfreich. Als Durchschnittspreise für den Landkreis Böblingen haben die Immo-Fachleute der KSK folgende Werte ermittelt

• Für den Qudratmeter Neubauwohnung muss im Schnitt 2.200 Euro kalkuliert werden
• Neue Reihenhäuser kosten zwischen  230.000 und 310.000 Euro
• Eine neue DHH belastet das Budget mit 300.000 bis 400.000 Euro

Es ist zu erkennen, dass die Preise sehr heterogen sind. Es gibt zum Beispiel auch Neubauwohnungen, die nur 1.800 Euro/ Quadratmeter kosten! Das ist der Spiegel, der uns vorgehalten wird: die Schere öffnet sich weiter, die Käufer teilen sich in ein “kostenbewusstes Segement”. Diese Käufer wollen unbedingt Wohneigentum, da sie aber wenig Geld zur Verfügung haben, sind sie in der Regel bei der Wahl der Lage und der Ausstattung nicht wählerisch. Ob Flugfeld oder Grünäcker ist ihnen gleich, ob Multi-Split-Level oder Grundrisse wie 1970 ist ihnen ebenfalls völlig wurst, wenn der Preis stimmt. Die zweite Käufergruppe rekrutiert sich aus dem Mitgliedern der DINKs – double income, no kids” und den gut ausgebildeten und verdienenden LOHAS-Jüngern – so das Akronym für die Anhänger des lifestyle of health an sustanability – der Lebenstil auf Basis von Gesundheit und Nachhaltigkeit. Das sind Käufer, die für Qualität und ein umweltschondendes Energiekonzept gerne etwas mehr Geld ausgeben. Die Mittelschicht -bei uns ist das der schichtende Daimlerarbeiter mit Frau (die auf 400 Euro Basis noch etwas dazuverdient) und zwei Kindern – fällt als Käufer weitgehend aus. Das waren die bisherigen Erwerber des kleinen Reihenhauses in den perifären Neubaugebieten. Diese Käufergruppe hält sich im Moment zurück. Sie bleibt entweder in Miete oder kauft sich eine preiswerte große Wohnung – wenn sie diese denn findet.

HallolLiebe Leser,

nach längerer Pause habe ich mein altes Immo-Blog auf meine Home gestellt – jetzt kann ich endgültig loslegen! Grundsätzlich möchte ich den Blog als Kommunkationsplattform über den lokalen Immobilienmarkt im Großraum Böblingen/ Sindelfingen etablieren. Ich bin mir sicher, dass die User hier einen guten Fertilizer rund um die Immoblie finden werden. In diesem Sinne höre ich jetzt auf – bin nach zwei Wochen Recherche und Schreiben für eine Immobilen-Sonderthema für das hiesige Lokalblatt (Sindelfinger Zeitung/ Böblinger Zeitung) ziemlich ausgepowert. Montag geht es wieder los, mit einem Richtfest der KWE Kommunale Wohnbau Ehningen in Gärtringen und am Mittwoch mit Spatenstich für ein ganz besonderes Projekt der Marquardt Wohnbau Herrenberg – ich werde berichten. In diesem Sinne allen ein schönes Wochenende…