Heute Vormittag um 9.30 Uhr war es wieder so weit: die 13. Immo-Messe in der Böblinger Kongresshalle wurde mit einem kleinen, offiziellen Akt eröffnet. Der Chefredakteur der Sindelfinger Zeitung, Hans-Jörg Zürn und der Böblinger OB Wolfgang Lützner wiesen in ihren Eröffnungsreden auf die Bedeutung der Messe im Speziellen und der Wohnimmobilie im Allgemeinen hin. Ich wünsche allen Messeteilnehmern und Besuchern zwei interessante Tage – morgen Nachmittag sammle ich Stimmen der Aussteller über den Verlauf der Messe und übermorgen können Sie diese teilweise hier lesen.

Hoffen alle auf viel Interesse an der Messe: der Böblinger OB Wolfgang Lützner, szbz-Chefredakteur Hans-Jörg Zürn, Hans Heinzmann, Geschäftsführer der Böblinger Baugesellschaft, Carsten Claus, Vorstandsvorsitzender der KSK BB, Peter Röhm, Aufsichtsrat der Baugenossenschaft Sindelfingen eG und Dr. Detlef Schmidt, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der KSK BB. (Foto Matthias Hoffmann 2011)

Und nochmals ein Projekt der BBG, für das Richtfest gefeiert werden konnte. Direkt am Böblinger See steht seit gestern der abgeschlossene Rohbau eines hochwertigen 6-Familienhauses. Bis gestern waren vier der sechs Wohnungen verkauft. Frei sind noch zwei 4-Zimmerwohnungen im EG des Gebäudes. Es liegt mitten in der Böblinger Innenstadt direkt am Oberen See  - allerdings in zweiter und somit ruhiger Lage. Der Blick schweift unverbaubar über den See, die Ausstattung mit Aufzug, Tiefgarage und Erdwärmeheizung entspricht der guten Lage. Bezugsfertig sind die Wohnungen aller Voraussicht nach Anfang 2011.

Blick von der DG-Wohnung Richtung Südwesten über den Oberen See

Der Schwäbisch Haller Bauträger Röwisch Wohnbau startet mit dem Verkauf von 33 Eigentumswohnungen. Sie werden in einem Gebäude mit Aufzug und Tiefgarage in der Lyon-Sussmann-Straße in Böblingen entstehen.  Die Sussmann-Straße liegt sehr zentral in unmittelbarer Nähe zum Unteren See, Bahnhof bzw. S-Bahn und Schönbuchbahn, Busbahnhof, Einkaufsmeile “Bahnhofstraße” und Einkaufszentrum.  Arzt und Apotheker sowie gastronomische und kulturelle Einrichtungen gibt es im näheren Umfeld zu Hauf – ein interessantes Projekt also für Menschen, die urbanes Wohnen bevorzugen.

Kompakt-Linie und Komfort-Linie

Selbst auf einem größeren Immobilienmarkt wie Böblingen ist es kein Papenstil, 33 Wohnungen zu vermarkten. Röwisch Wohnbau geht daher einen ungewöhnlichen Weg – jedenfalls haben ich dieses Vorgehen bisher von keinem anderen Bauträger gekannt. Fast jede der Zwei- Drei- und Vierzimmerwohnungen gibt es in zwei Größen und Ausführungen. Mit der kleineren Version - z. B. einer 2-Zimmerwohnung mit rund 48 qm – spricht der Bauträger Kapitalanleger an.  Die Komfortlinie – z. B. eine 2-Zimmerwohnung mit knapp 57 qm – ist dagegen eher etwas für Eigennutzer. Die Wohnungen sind alle barrierefrei. Jede Wohnung verfügt über eine eigene kontrollierte Be- und Entlüftung mit Wärmetauscher – auch das kenne ich bisher von keinem anderen Bauträger. Erwerber im KfW 70 Effizienzhaus haben Anspruch auf zinsverbilligte Darlehen der KfW.

Info-Veranstaltung am Dienstag, 16.03.2010 bei der Vereinigten Volksbank AG

Als lokalen Vertriebspartner hat sich Röwisch Wohnbau die Vereinigte Volksbank AG ins Boot geholt. Zum Verkaufstart organisieren beide eine Info-Veranstaltung. Ein Röwisch-Mitarbeiter stellt am Dienstag, 16. März 2010 um 19 in den Räumen der Immobilien-Abteilung der Vereinigte Volksbank (Ebene Null, Zugang auf Höhe des VoBa-Parkplatzes) das Neubauprojekt vor. Regionaldirektor Karlheinz Pitter von der Vereinigten Volksbank präsentiert die Konditionen eines Sonderkreditsprogramms für dieses Projekt. (Alle Grafiken zum Projekt mit freundlichen Genehmigung der Röwisch Wohnbau) 

Ich habe in den vergangenen zwei Wochen ein Sonderthema für die Sindelfinger Zeitung realisiert, die Immobilien Perspektiven 2010. Dazu habe ich für die Geschäftsführer der teilnehmenden Unternehmen so genannte Autorenartikel verfasst. In ihnen stellen sie die Perspektiven des kommenden Immobilien-Jahres dar. Folgender Text ist der Aufmacher für die Sonderveröffenlichtung, die morgen erscheinen wird:

Die weiteren Aussichten: positiv

Die Teilnehmer des regionalen Immobilienmarktes blicken optimistisch in das Jahr 2010. Die Immobilienbranche, die mit einem Jahresumsatz von 384 Mrd. Euro für die Volkswirtschaft von weit höherer Bedeutung ist als der Fahrzeug- und der Maschinenbau mit jeweils rund 85 Mrd. Euro, hat sich in der Krise als Stabilitätsfaktor bewährt. Nach der Talfahrt in 2009 zeigen sich zudem erste positive Tendenzen. 

Neubau erholt sich 

Die Zahlen für den Neubau haben sich schon Ende 2009 leicht erholt. Die Bedeutung des Neubaus wird nach Expertenmeinung in 2010 wieder steigen. Als Gründe hierfür werden die gute Energieeffizienz, attraktive innerstädtische Lagen sowie nur ein ausgewogenes Preis-Leistungsverhältnis genannt. Private Kapitalanleger sehen das anscheinend genauso. Angesichts steigender Mieten und niedriger Zinsen rechnet sich für sie die Investition in eine Neubauwohnung oder ein Mehrfamilienhaus. 

Zuwächse bei den Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen

 Auch wenn der Neubau die Talsohle verlassen hat, dominiert die Bestandsimmobilie nach wie vor den regionalen Immobilienmarkt. So vermittelte z. B. die Kreissparkasse Böblingen im Jahr 2009 insgesamt 177 Eigentumswohnungen und Häuser, 140 davon waren Gebrauchtimmobilien. Stabile Preise und gute Lagen in gewachsenen Wohnquartieren sorgen für diesen Nachfrageüberhang. Da die Energiebilanz der Altbauten in den meisten Fällen gelinde gesagt schlecht ist, sind vor allem bei den Energiespar-Investitionen Zuwächse zu erwarten. Die Mehrkosten für eine energiesparende Fassadendämmung und eine effiziente Heizung werden durch staatliche Förderungen aufgefangen und amortisieren sich durch den geringeren Energieverbrauch innerhalb weniger Jahre.

 Stabile Preise

 Auch in 2010 erwarten die Immobilienfachleute keine signifikanten Preissteigerungen. Allerdings muss der Jahresprimärenergiebedarf eines Neubaus aufgrund gesetzlicher Vorgaben um 30 Prozent niedriger liegen als noch nach ENEV 2007 erforderlich. Daher findet die 1,5-prozentig Preissteigerung für Neubauten in 2009 wahrscheinlich auch in diesem Jahr ihre Fortsetzung. Im Bestand zeichnet sich ab, dass energetisch sanierte Wohngebäude stabile Preise erzielen, Energieschleudern dagegen unter Preisdruck geraten werden.

 Trendbarometer Immo-Messe 2010

 Aufgrund der derzeitigen Kälte zeigt sich der Immobilienmarkt noch abgekühlt. Doch der Frühling wird kommen und mit ihm die Nachfrage. Erstes Trendbarometer in 2010 wird die Immo-Messe in der Böblinger Kongresshalle sein. Nach dem 13. und 14. März werden die Experten wissen, ob sich ihre prognostizierten Tendenzen festigen oder ob sich der Markt entgegen ihre positiven Erwartungen entwickelt.

Der Herrenberger Bauträger Bischoff bebaut im Großraum Böblingen immer mal wieder Baulücken. Jetzt kommt er mit einem von der Lage hochinteressanten Mehrfamilienhaus auf den Markt. Die Altinger Straße in Böblingen liegt top (ich muss das wissen, ich bin in der

Vergangenen Donnerstag ist er dann erschienen, unser Bau-Atlas 2008. Ein kurzes Resümée: Die Bauträger tun sich im Moment schwer, ihre Wohnbauprojekte zu vermarkten. Die Marktbewegungen sind relativ zäh. Ein Beispiel: heute Vormittag war ich in Oberjettingen bei Volker Eble Der Geschäftsführer von Wohnbau Eble hatte uns gebeten, zu ihm zu kommen, weil er eine halbe Seite AZ + Redaktion plant. Sei neuestes Wohnbauprojekt in Sindelfingen auf dem Gelände der ehemaligen Aral-Tankstelle in der Seestraße 17 (11-Familienhaus in KfW 40-Standard) hat er nun seit Juli am Laufen – erste Planungen sind mir aber schon seit der Immo-Messe im April bekannt. Bis zum heutigen Baubeginn hat er von den 11 Wohnungen 7 verkauft. Das entspricht etwas 1 Wohnung pro Monat. Redlich nährt sich das Eichhörnchen…

Anfang 2009 weden einige interessante Wohnbauprojekte auf den Markt kommen. Die Böblinger Baugesellschaft mbH bebaut in der Böblinger Stadtmitte eine der letzten Baulücken am See – eine Wohnlage, die polarisert. Manche gäben alles darum, um hier zu wohnen, anderen ist es einfach zu hektisch mit Kino, Kebab, Rennmeile und Biergarten. Dann baut sie am Hans-Watzlik-Weg. Die Lage am Herdweg ist verkehrstechnisch gesehen nicht unproblematisch, da der Herdweg für viele Autofahrer der kürzeste Weg zur Autobahn 81 darstellt. Auf der anderen Seite hat der Achitekt was gedacht. Die Balkone und Terrassen öffnen sich zur anderen Seite in Süd-West-Richtung. Da gibts dann einen tollen unverbaubaren Ausblick. Bemerkenswert an diesem Objekt ist sein Energiekonzept: die BBG setzt auf Geothermie – das freut nicht nur mich, sondern auch den Geldbeutel der Käufer. Außerdem beginnt der das kommunale Wohnbauunternehmen ein weiteres größeres Wohn- und Geschäftshaus in Holzgerlingen. Mit dem Projekt von Eble und einem weiteren von der Baugenossenschaft Sindelfingen - in der Top-Lage Wilhelm-Hörmann-Straße in Sindelfingen – sowie “Wohnen im Park”von Marquardt Wohnbau in Gärtringen wird klar: die Unternehmen setzen verstärkt auf durchdachte Energiekonzept. Minimum ist KfW-60 Standard, eher drüber. Eble setzt eine Pelletsheizung ein, Marquardt baut 60er Standard, die BBG baut auf Geothermie, eine Solaranlage ist fast obligatorisch.

Böse sieht es beim Bauland aus Die Vereinigte Volksbank Böblingen AG hat ein kleines Baugebiet auf dem ehemaligen Stoll-Gelände in Calw-Heumaden erschlossen – siehe Bericht vom 15.10.2008. Auch sonst heißt es “raus aufs Land” für Menschen, die gerne ein freistehendes Einfamilienhaus bauen wollen. In den Stadtgebieten sieht es mau aus…

Ein weiteres wichtiges Thema war Wohn-Riester. Die neue Eigenheimrente ist der Hoffnungsschimmer der Branche am Krisenhimmel – wartens wirs mal ab.

Gestern habe ich ja über die Verleihung des Qualitätssiegels an das Betreute Wohnen in Dätzingen geschrieben. Ich möchte aber gerne noch einige andere seniorengerechte Wohnprojekte im Großraum Böblingen vorstellen, die ich ganz interessant finde – denn irgendwann betrifft uns dieses Thema ja alle. Und je eher wir uns damit auseinandersetzen, wie wir im Alter leben möchten, um so eher besteht die Chance, ein passendes Wohnmodell zu finden:

Die “Lebensräume für Jung und Alt” auf der Böblinger Diezenhalde sind ein Gemeinschaftsprojekt der Böblinger Baugesellschaft (BBG) www.bbg-boeblingen.de und der Stiftung Liebenau (www.stiftung-liebenau.de). Die Grundidee dieser als Wohnhof angelegten Einrichtung ist Generationen übergreifendes Wohnen. Junge und alte Menschen sollen hier gemeinsam wohnen und leben, die notwendige Moderation übernimmt das Personal der Stiftung Liebenau. Die Wohnungsgrößen (es handelt sich um Eigentumswohnungen) varieren zwischen um die 50 und guten 100 qm und sprechen somit Alleinstehende und Familien gleichermaßen an. Über die Erfahrungen, die die Erwerber dort gemacht haben, kann ich nichts sagen. Allerdings scheinen gemischte Wohnanlagen ihre Freunde zu haben: die Stiftung Liebenau betreibt alleine in Baden-Württemberg 16 vergleichbare Einrichtungen.

Auf eine pflegerische Grundversorgung ohne Heimverordung hat vor mehreren Jahren die Siwog gesetzt: sie war mit dem Sindelfinger Wohnbauprojekt “Bärleeck” gemeinsam mit der Ökumenischen Sozialstation (http://www.sozialstation-sindelfingen.de) einer der Vorreiter beim Betreuten Wohnen. Das Prinzip ist recht einfach. Man nehme einen Bauträger, der in der Lage ist, seniorengerecht zu bauen (barrierefrei, evtl. behindertengerecht, Notrufeinrichtungen, Gemeinschaftsräume, Büro für Pflegeeinrichtung) und einen Pflegedienst, der in der Lage ist, auf Abruf alle pflegerischen und hauswirtschaftlichen Dienstleistungen zu erbringen. Das Credo lautet “So viel Selbständigkeit wie möglich, so wenig Pflege wie nötig”. Der Erfolg bestätigt die Macher und zeigt, dass die Rechnung aufgeht.  Obwohl die Wohnungen in diesen Häusern nicht ganz preiswert sind, bauen die Wohnstätten Sindelfingen ebenfalls mit der Sozialstation Sindelfingen ein vergleichbares Projekt derzeit in der Stuttgarter Straße in Maichingen.

Natürlich kommen für derartige Gesamtkonzeptionen immer nur die großen bzw. kommunalen Wohnbauunternehmen in Frage – das Ganze ist ja schließlich auch eine politische Geschichte, denn eine Stadt ist für alte Menschen nur dann lebenswert, wenn dort auch entsprechender Wohnraum und ein adäquates Freizeitangebot offeriert werden. Daher geht z. B. die BBG neue Wege und plant derzeit eine Seniorenwohngemeinschaft in der Böblinger Innenstadt, die eine zentrale Lage mit einem optimalen Sicherheits- und Pflegeangebot verbinden wird. Mit der Wohngemeinschaft sollen ältere Menschen angesprochen werden, die nicht alleine sondern in Gemeinschaft alt werden wollen. Das Konzept garantiert durch das eigene Appartement den notwendigen Rückzugsraum, der Gemeinschaftsraum dient dem Kontakt und der Kommunikation zwischen den Bewohnern. Eine Rund-Um-Die-Uhr-Betreuung bietet im Notfall und je nach Bedarf Pflege und Hilfe an. Hier sehen die Planer auch Einsparpotentiale gegenüber der Pflege zu Hause. Vor allem hauswirtschaftliche Dienste können die WG-Senioren gemeinsam einkaufen und so eine Menge Geld sparen. Zudem zeigen die Erfahrungen bestehener WGs, dass  sie ein guter Nähboden für die Hilfe zur Selbsthilfe bzw. das Ehrenamt sind. Die Appartements werden ebenfalls verkauft und sind mit Sicherheit auch eine gute Kapitalanlage.

So könnte die Seniorenwohngemeinschaft an der Ecke Klaffensteinstraße/ Pestalozzistraße in der Böblinger City einmal aussehen. Entwurf und Grafik stammen vom Böblinger Architekturbüro Hinrichsmayer & Bertsch.

In der Immobilienbranche dauert alles ein wenig länger: das liegt an den langen Lebenszyklen der Wohnbauprojekte. Was heute gebaut wird, wurde vor vier Jahren entwickelt, geplant, verworfen, verändert und erneut geplant. Selbst die Realisation – also der Bau – dauert trotz optimierter Abläufe gut ein Jahr. Es ist also nicht verwunderlich, dass die Bauträgergesellschaften im Kreis Böblingen (das sind Unternehmen, die auf eigenen Grundstücken und eigenes Risiko Wohn- oder Gewerbeimmobilien bauen und somit der einzige Vertragspartner der Käufer sind) kaum Wohnungen anbieten, deren Energieverbrauch unter der gesetzlichen ENEV-Norm liegt. Dies hat aber noch einen anderen Grund: das liebe Geld! Moderne Heiztechniken, der Einsatz umweltschonender erneuerbaren Energien und die dazu notwendige Wärmedämmung treiben die Preise weiter. Unternehmen, die eine soziale Verantwortung tragen und auf den Preis schauen müssen, geraten daher etwas ins Hintertreffen - so z.B. die Böblinger Baugesellschaft mbH, die verpflichtet ist, preiswerten Wohnraum anzubieten. In abgeschächter Form gilt das auch für das Siedlungswerk, obwohl die Stuttgarter eine Tochter mit Namen ImmoTherm haben. Sie ist plant und betreibt Wärmekonzepte für ganze Wohnbausiedlungen so z. B. im Holzgerlinger “Hülben”. 

KfW-60 und KfW-40-Immobilien werden zum Standard

Doch es gibt einen Markt bzw. Käufer für Wohnungen, die gewisse Energiestandards erfüllen. Auch wenn sie in der Anschaffung teurer sind, setzen viele Käufer auf moderne Heizsysteme und eine Top-Wärmedämmung. Sie sind sich sicher, dass

sich die höheren Anschaffungskosten schnell amortisieren werden (heute ist der Ölpreis schon wieder auf 107 US $ gesteigen)

die Immobilie in ihrem Wert steigen wird. Wer einen Energieausweis vorlegen kann, der beweist, dass die Nebenkosten minimal sind, kann seine Wohnung in Zukunft sicherlich gut verkaufen.

Zudem bekommen die Käufer über die KfW-Förderbank langfristige und zinsgünstige Darlehen, wenn sie sich eine KfW-60 oder KfW-40-Wohnung kaufen.

Jetzt ist Bewegung in den Markt gekommmen: Eble Wohnbau http://www.eble-wohnbau.de/ setzt am Rand der Sindelfinger Innenstadt mit einem KfW-40 Haus für 11 Familien neue Maßstäbe.  MMB-Wohnbau aus Böblingen http://www.mmb-gbr.de/ kämpft in Dagersheim noch mit Kröten und Fledermäusen, ist aber mit seinem “Erdwärme-Park Felsengarten” auf dem richtigen Weg. Jeder Reihenhaus-Eigentümer hat hier seinen eigenen Anschluss an die Erdwärme. Manche Bauträger rüsten auch nach und bauen in vormals konventionell geplante Häuser nachträglich Luft-Wärme-Pumpen ein – hier sollten Käufer allerdings einen kritischen Blick auf die zu erwartenden Stromkosten werfen. Der Nebringer Bauträger Klaus Bross baut z. B. in eines seiner Musterhäuser in Herrenberg-Oberjesingen eine Holzpellettheizung ein http://www.immobilien-bross.de/. Die Wohnstätten Sindelfingen http://www.wohnstaetten-sindelfingen.de/ gehen als Großunternehmen die Sache etwas gemächlicher an. Sie verbaut in ihrem neuesten Wohnbauprojekt an der Darmsheimer Karlstraße Solaranlagen – auch das erfüllt die KfW-60-Norm.

Schuster Haus und Bouwfonds – der eine ein Gärtringer Bauträger http://www.schusterhausgmbh.de/, das andere der Projektentwickler der niederländischen Rentenkasse http://www.bouwfonds-immobilien.de/ - setzen in der Gärtringer Reinhardstraße bzw. im Herrenberger Alzental ebenfalls auf modernste Heiz-und Dämmsysteme. Beide bieten variable System, je nach Bedürfnis des Bauherren – beide Projekte werden vom Immobilien Service Bärbel Bahr vertrieben http://www.baerbel-bahr.de/. Jetter Wohnbau ist ein Familienunternehmen aus Dornstetten http://www.jetter-gmbh.de/ kurz vor Freudenstatt. Auch GF Karl Heinz Jetter setzt in seinem neuesten Gewerbe-und Wohngebäude “Am Schlossplatz” in der Mötzinger Ortsmitte http://www.amschlossplatz.de/ auf höhere Energiestandards – dennoch bleibt er mit seinen Preisen unter der 2.000 Euro-Marke für den qm… Man sieht, es tut sich etwas auf dem Markt. Käufer sollten sich unbedingt umschauen und gut rechnen. Bauherren sind da besser dran, fast alle Massivbauer, Fertighausanbieter oder Projektentwickler bieten heute Energiesparpakete für jeden Bedarf und Anspruch an.

Das Siedlungswerk gehört zu den großen der Immobilienbranchen im Land. Entsprechend sind die Zahlen, die beim Sommerfest anlässlich des 10. Bauabschnitts auf der Diezenhalde 4.2 vorlegt wurden. 

Die Diezenhalde 4.2 ist der letzte Abschnitt eines ehemals großen Baugebietes – danach ist Schluss auf dem Wiesen- und Baum-Ackergelände im Süden der Stadt Böblingen. Von 1,2 Hektar Fläche des letzen Stückes 4.2 hat das Siedlungswerk 15 Prozent bebaut. In den Planungen für die Diezenhalde 4.2 war die Rede von 500 Wohneinheiten – das Siedlungswerk hat hier in den vergangenen vier Jahren 100 Wohnungen und Häuser gebaut – das Unternehmen zeichnete also für 20 Prozent des gesamten Bauvolumens verantwortlich.

Gestern war Sommerfest (bei windigen 13° Celsius eine eher herbstliche Angelegenheit) und Spatenstich  zugleich. Vor allem für Familien – auf der Diezenhalde 4.2 wimmelt nur so von Kindern – sind die 14 Eigentumswohnungen mit 2 – 4-Zimmern und 56 bis 129 qm Wohnfläche interessant. Die Aufteilung des gesamten Baugebietes in Wohnhöfe mit viel Grün dazwischen sollten sich kaufinteressierte Familien unbedingt anschauen. Wir haben uns gestern überlegt, dass gerade einmal vier Jahre vergangen sind, seit wir hier oben beim ersten Spatenstich waren.

Heute haben sich die zwischen den Wohnhöfen belassenen Obstwiesen, die Hecken und die Gärten zu einer grünen Einheit verbunden: sieht wirklich nicht nach einem klassischen Neubaugebiet aus. Zudem gibt es überall Spielplätze und eine funktionierende Infrastruktur. Schließlich wird die Diezenhalde schon seit den 80er Jahren bebaut und verfügt über ein Einkaufszentrum (was hier wer verkauft weiß ich nicht) und einen Wochenmarkt, Kigas, Schulen, sogar ein Gymnasium gibt es hier oben. Über die Qualität der Verkehrsanbindung an den ÖVNP kann ich nichts sagen, allerdings fährt ca. alle 15 Minuten die Linie 701 in weniger als 10 Minuten hinunter zum Böblinger ZOB. Unterhalb der Diezenhalde hält die Schönbuch-Bahn und mit dem Auto hat man verschiedene Alternativen.

Wer sich für eine der Wohnungen des Siedlungswerks im Maria-Sybilla-Merian-Hof interessiert, findet detaillierte Informationen unter www.siedlungswerk.de

habe gerade einen Artikel verfasst. Er handelte davon, dass das Bundesumweltministerium eine neue Broschüre herausgegeben hat. Sie informiert über Fördergelder am Bau – vor allem für Menschen, die ihren Altbau sanieren wollen oder ihren Neubau energieeffizient planen, ist sie von Interesse Sie kann kostenlos beim BMU angefordert werden oder unter http://www.erneuerbare-energien.de/inhalt/36207/ heruntergeladen werden (ein wenig mehr als 700 Kb) Beim Versuch, den Titel dieser Broschüre als Bild zu laden, hat sich der vorherige Artikel verabschiedet. Daher jetzt ohne das Minibild. In einer Stunde bin ich beim Siedlungswerk zum Spatenstich in Böblingen auf der Diezenhalde eingeladen - über dieses neue Wohnbauprojekt berichte ich morgen -  hier doch noch das Titelbild der Broschüre  (no risk, no fun….)