so, hier die Fortsetzung der Geschichte. Nachdem ich gesehen habe, dass die Verbraucherzentrale Stuttgart bis 16 Uhr erreichbar ist, habe ich dort kurz angerufen. Umsonst, denn die bieten nur eine Beratung und keine Sachverständigendienstleistungen. Also habe ein Ingenieurbüro angerufen, das auf der Liste des BAFA für Sindelfingen angegeben wurde. Es war ein interessantes Gespräch. Das mir vorliegende Formular ist eigentlich der Antrag für die von mir unten geschilderten Maßnahmepakete – ein eigenständiges Formular für Einzelmaßnahmen gibt es (noch) nicht. Wenn jetzt also jemand ein Maßnahmepaket geplant hat, aber aus irgend einem Grund eine der geforderten Maßnahmen nicht ausführen kann, dann muss der Sachverständige an dieser Stelle den Grund dafür bestätigen.

Also meinte die sehr nette Ingenieurin, ich solle den Antrag ausfüllen und ohne Sachverständigenbescheid an die KfW schicken – mach ich glatt! To be continued.

Also, so schnell geht die Geschichte mit dem Zuschuss doch nicht. Heute kam ein weiteres Schreiben von der KfW: man habe bei der Prüfung meines Antrages auf die Gewährung eines Zuschuss festgestellt, dass die “vollständig ausgefüllte und unterschrieben “Bestätigung zum Antrag auf CO2-Gebäudesanierungsprogramm” bei Durchführung einer Einzelmaßnahme” fehle – Blanko-Formular anbei. Die KfW-Menschen haben mir jetzt eine Frist bis zum 25.02.2009 gesetzt, bis zu der sie das ausgefüllte Formular zurückhaben wollen – ansonsten könne der Antrag auf Investitionszuschuss nicht abschließend bearbeitet werden.

Das Problem ist, dass das Formular von einem Sachverständigen bestätigt werden muss. Es gibt zwei Möglichkeiten an einen solchen zu kommen: erstens durch das Bundesprogramm “Vor-Ort-Beratung” oder über die Verbraucherzentralen – ich schaue mich mal am Montag um, trotz aller Hektik und versuche einen Sachverständigen aufzutreiben - to be continued.

Tja, was soll ich sagen: 1 Geschäftsbericht, 1 mehrseitigen Sonderteil für die Zeitung, 1 Redaktionsplan fürs ganze Jahr, 1 Marketingplan fürs ganze Jahr, 1 Artikel über den Immobilienmarkt Böblingen, 1 Hinweis für eine Vernissage + 1 Artikel über diese Veranstaltung….alle reden von der Krise. Ich krieg sie! Ganz so schlimm ist es auch nicht, aber ich komme halt nicht zum Bloggen bzw. zum Recherchieren – wer auf zu vielen Hochzeiten tanzt, kriegt selber nie ne Braut… das war der Spruch zum Mittwoch-Abend.

P.S.: Ich vergaß zu erwähnen, dass im Neubau von IW-Plan (siehe Artikel eins weiter unten) nur noch eine Wohnung frei ist. Stimmt die Lage, stimmt auch die Nachfrage. Was nicht mehr bewiesen werden musst.

The Urban flavour… Das Calwer Unternehmen IW-Plan baut in Sindelfingen mitten in der Stadt – mehr innerstädtisch geht wirklich nicht – ein vier Familienhaus mit Arztpraxis im EG. Heute habe ich die Abrissarbeiten fotografiert und morgen fällt der Startschuss für den offiziellen Baubeginn. Beim dem vom Sindelfinger Architekturbüro G + B Architekten entworfenen Gebäude handelt es sich um den 2. Bauabschnitt an der Ecke Seemühle-/ Wolboldstraße. Wer sich also eine vergleichbare Wohnung anschauen möchte, kann dies im 1. Bauabschnitt tun. Die Wohnungen

Noch steht das alte Gebäude zum Teil - ab dem 23.01.2009 geht es dann los mit dem Bau.

im 2. Bauabschnitt sind zwischen ca. 100 und 170 qm bzw. vier oder fünf Zimmer groß. Aufzug und Tiefgarage sind obliagtorisch, KfW 60 Standard wird durch eine Gasbrennwertherme, Solaranlage und eine gute Dämmung erreicht – also gibt’s Fördergelder vom Staat. Sensationell ist die Infrastruktur der Lage des Hauses gegenüber der ”Schule für Musik, Theater und Tanz” (SMTT) oder kurz und altmodisch Jugendmusikschule: zum Marktplatz/ Wochenmarkt ist es max. 1 Minute zu Fuß, zum Rathaus noch weniger, zum See und dem parkähnlichen ehemaligen Landschaftsgartenschaugelände dito, zur Kirche (ev.) sind vielleicht 2 Minuten und bis zum Kulturbetrieb in der Sindelfinger Stadthalle drei Minuten – zentraler gehts nun wirklich nicht mehr. Die Artzpraxis ist verkauft. Welche Wohnungen noch frei sind, weiß ich nicht.

Mein Selbstversuch mit dem Antrag für den Zuschuss zeigt erste Erfolge. Am Freitag, den 15.01.2009 kam ein Schreiben aus Berlin mit der Mitteilung, dass mein Antrag vom 12.01. auf Gewährung eines Zuschusses aus dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm bei der KfW eingegangen sei. Weiter hieß es in dem Brief,  dass man meinen Antag zügig auf Vollständigkeit und Richtigkeit prüfen werde. In ca. 4 Wochen würde ich dann Bescheid bekommen.

Also, geht doch, jetzt warten wir mal bis Mitte Februar – to be continued.

Heute Vormittag kam eine Pressemeldung von der Initiative Erbbaurecht aus Köln. Vor  exakt 90 Jahren wurde die Verordnung für das Errbaurecht in Deutschland erlassen. Ich habe in den vergangenen Jahren immer wieder in verschiedenen Artikeln versucht, das Erbbaurecht zu verdeutlichen und vor allem Familien zu erläutern. Es sind nicht viele Unternehmen, die Käufern den Erwerb von Wohneigentum im Erbbaurecht ermöglichen. Das bekannteste hier in unserer Region ist das Siedlungswerkaus Stuttgart, dass in vielen Neubaugebieten zumeist Reihenhäuser ohne die dazugehörigen Grundstücke verkauft. Der Käufer erhält das Nutzungsrecht für 99 Jahre – nach Ablauf dieser Frist fällt das Grundstück (und alles, was darauf steht und gebaut worden ist) an den Eigentümer zurück. Der Hauskäufer erhält ein vertraglich festgelegtes Vorkaufsrecht für das Grundstück. Allerdings muss der Käufer für den Wert des Grundstücks einen Erbbauzins bezahlen – im Schnitt liegt der zwischen 3 und 5 Prozent p. a. Diesen kann er allerdings steuerlich geltend machen. Es sind jetzt zwei Aspekte zu betrachten. Erstens die pekuniäre Perspektive:

Ein neues Reihenhaus hat im Jahr 2008 in Landkreis Böblingen im Schnitt 271.000 Euro gekostet. (Quelle Kreissparkasse Böblingen). Der Quadratmeterpreis für Bauland lag im Jahr 2008 im Landkreis Böblingen im Schnitt bei 320 Euro/ qm (Quelle LBS) Macht bei einem 200 qm großen Grundstück 64.000 Euro.

Im Erbbaurecht kostet das Reihenhaus somit nur noch 207.000 Euro…. macht bei einem vorausgesetzten Eigenkapitalanteil von 50.000 Euro und einem angenommenen Kapitaldienst aus Zins und Tilung von eff. 6 % p.a. im Monat 750 Euro. Zzgl. - sagen wir mal 4 Prozent - Erbpachtzins von 64.000 Euro stehen unterm Stich 963 Euro im Monat. Ohne Erbbaurecht wären es bei gleichen Eigenkapitalanteil und Kapitaldienst von 6 Prozent 1.105 Euro pro Monat und somit 142 Euro weniger in der Haushaltskasse. Dieser Unterschied macht das Erbbaurecht vor allem Familien mit geringem Eigenkapital interessant.

Der 2. Aspekt ist ein temporärer: wir befinden uns in einer Niedrigzinsphase, die Zinsen für Hypothekenkredite liegen um die 5 Prozent und somit sehr nahe am oder gleichauf mit dem Erbbauzins. Der Käufer kann sich somit gleich das Geld für den Kauf des Hauses und des Grundstücks von der Bank leihen – so sie dies bei dem relativ niedrigen angenommenen Eigenkapitalanteil von 50.000 Euro bzw. 18,45 Prozent des Kaufpreises macht. 

Anzumerken ist zudem, dass der Erbbauzins in der Regel nach Ablauf des Vorkaufsrechts (z. B. 8 Jahre) variabel ist und der Preis- bzw. Zinsentwicklung angepasst wird. Steigen also die Zinsen, steigt auch der Erbbauzins. Es ist also eine Gesamtrechnung über die gesamte Laufzeit aufzumachen. Für Käufer, die allerdings jetzt gerne ein Häuschen kaufen wollen und z. B. nebenher noch einen Bausparvertrag bedienen können, der allerdings erst in ein paar Jahren zuteilungsreif wird, für die ist das Errbaurecht eine Alternative.

Blöd wird es, wenn das Haus verkauft werden muss, da der Grundstückseigentümer ein Mitsprachrecht hat. Aber das sind die rechtlichen Feinheiten, die der Käufer im Vorfeld abklären muss: ohne intensive Lektüre des Kleingedruckten geht es auch beim Erbbaurecht nicht. 

Nachfolgend ein Artikel zum Thema, den ich im Jahr 2005 für ein Sonderthema in der Sindelfinger Zeitung verfasst habe:

Seit dem 01.01.2009 gibt es für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien nicht nur zinsverbilligte Darlehen. Nein, es gibt es Bares cash auf die Kralle. Letzten Samstag hat dann ein Schreiberling der Süddeutschen gemaunzt, dass man hauptberuflicher Immobilienmensch sein müsse, um die Zuschussvergabe zu verstehen. 

Zugegeben, ganz einfach ist es nicht, sich im dem Wust der KfW-Internet-Site zurecht zu finden, aber mit Geduld und Spucke findet man alles, was man für den Antrag benötigt. Gemäß dem Motto: wer lesen kann, der bekommt auch Zuschüsse, habe ich mich auf den Weg gemacht und einen Zuschussantrag gestellt: Wir planen für dieses Jahr neue Fenster.  Dabei greifen gleich zwei Neuerungen:

1. Werden jetzt auch Einzelmaßnahmen gefördert, und zwar mit 5 Prozent der Investitionssumme oder max. 2.500 Euro – und das ist auch gleich die

Alte Fenster sind schön, aber bei Kälte ein wahres Eurograb...

2. Neuerung: Es gibt Cash. Zwar erst im Nachhinein aber immerhin. Wir müssen für die neuen Fenster und Türen unseres Hauses mit rund 15.000 Euro rechnen. Hört sich viel an, ist es auch, aber wir wohnen denkmalgeschützt und wollen unser Haus nach den Gestaltungsrichtlinien sanieren. Erst dadurch kommen wir in die angenehme Lage, unser Wohneigentum von der Steuer absetzen zu können.  Den Antrag habe ich heute abgeschickt und musste lediglich eine beidseite Kopie meines Personalsausweises beilegen. Wenn ich dann im Sommer die Rechnung bekomme, schicke ich die hinterher und bekomme dann von der Rechnungsumme 5 Prozent – macht bei der angenommenen Summe 750 Euro… die nehmen wir gerne mit.

Der Weg zum Zuschuss führt über den Link www.kfw-zuschuss.de. In der Menüleiste links findet ihr jetzt die weiterführenden Informationen:

Kategorie A:

Hier geht es um die energetische Sanierung von Wohngebäuden, die vis zum 31.12.1983 fertiggestellt worden sind. Erreicht die Hütte nach der Sanierung das Neubau-Niveau nach EnEV oder darunter, dann gibt es 10% bzw. bei Unterschreitung 17,5 Prozent. Das geht allerdings nur mit einem Sachverständigen, dessen Kosten allerdings auch mit 50 Prozent oder max. 1.000 Euro gefördert werden.

Kategorie B umfasst

• Maßnahmenpakete 0 = komplette Dämmung + Fenster
• Maßnahmenpaket 1 = Heizung + Dach + Außenwände
• Maßnahmenpaket 2 = Heizung + Dach + Kellerdecke + Fenster aber ohne Dämmung Außenwände
• Maßnahmenpaket 3 = Heizung + Fenster + Außenwände
• Maßnahmenpaket 4 = bisher eine Kombination aus mindestens drei der o. g. Einzelmaßnahmen, heute geht auch jede Maßnahme einzeln: Außenwände, Dach, Kellerdecke, Fenster, Heizung und Lüftungsanlagen.

Wer sich jetzt die für ihn in Frage kommende Maßnahme oder ein Maßnahmepaket herausgesucht hat, klickt in der linken Menüleiste auf “Antragstellung”. Dann kommt er hier raus und findet dort für jedes Maßnahmepaket oder jede Einzelmaßnahme den entsprechenden Antrag.

Wichtig: Anträge vor Beginn der Arbeiten stellen!

Ich hoffe, dass alle gut ins neue Jahr gekommen sind und dass sich das Jahr 2009 von seiner guten Seite zeigen wird. Die Aussichten für den Immobilienmarkt im Landkreis Böblingen sind schwer einzuschätzen. Der Daimler arbeitet kurz, die meisten Zulieferer haben ebenfalls bis zum 12. Januar 2009 zu und kein Mensch kann abschätzen, wie sich die Auto-Nachfrage entwickeln wird. Der Markt für Wohnimmobilien zeigt sich laut KingSturge Immobilien-Index vom 05.01.2009 noch unbeeindruckt: “Das Segment der Wohnimmobilien wird von den Befragten  noch immer als der stabilste Teilsmarkt bewertet.” Interessant auch, dass die befragten Experten einen starken Wertverlust bei den Bestandsimmobilien erwarten. Das haben auch die Fachleute der Kreissparkasse Böblingen für den regionalen Immobilienmarkt prognostiziert. Erfüllen sich diese Erwartungen, dann bedeutet das für Käufer ein Dilemma: Sie können entweder auf fallende Preise beim Bestand setzen und mit Sicherheit können sie – auch nach meiner Meinung - das eine oder andere Schnäppchen machen können. Dann aber folgt der Kraftakt der Sanierung – das gilt sowohl für die physisch-phsysche aber auch für die finanzielle Belastung einer aufwändigen aber zwingenden Erneuerung eines Altbaus.

Käufer, die so richtig aufs Geld schauen müssen, sollten sich einmal ältere Eigentumswohnungen in Hochhaussiedlungen aus den 60er und 70er Jahren anschauen. Ich bin mir sicher, das im Böblinger Grund, auf dem Sindelfinger Goldberg, vielleicht auch im Hinterweil oder im Eichholz das eine oder andere günstige Angebot wartet. Auch empfehlenswert für diesen Käuferkreis: die großen Wohnbauunternehmen nach Angeboten aus ihrem Anlagevermögen abzufragen. Größere Bestände verwalten die Sindelfinger Wohnstätten und die Böblinger Baugesellschaft und möglicherweise die Baugenossenschaft Sindelfingen.

Wer sich für eine schon renovierte Altbauwohung, ein auf dem neuesten Stand befindliches Siedlungshäuschen oder eine aufwändig modernisierte Stadtvilla interessiert, der sollte sich keiner falschen Hoffnung hingeben. Diese werden nach wie vor ihren Preis haben, vor allem in guten Lagen in Ballungsraum Böblingen/ Sindelfingen.