Nur noch ein Tag bis Heiligabend und nur noch drei kurze Tage bis zum Urlaub….Bis es soweit war, habe ich in den vergangenen fünf Tagen 25 Statements von Anzeigenkunden für den Jahresrückblick 2008 in der hiesiegen Lokalpresse verfasst. Hier mein persönliches Statement:

2008 – Zeit-Zerissenheit und neue Kunden

“Normalerweise starten wir im Jahr ganz ruhig durch und steigern uns bis in den April. Zu diesem Zeitpunkt findet die alljährliche Immobilien Messe in Böblingen statt. Vorher arbeiten wir uns an der wesentlich kleineren Messe in Nagold sozusagen warm. Damit war in diesem Jahr nichts, Mitte Februar 2008 mussten 35 Firmentexte und ein Aufmacher für die Messezeitung fertig sein – wir waren es danach auch! Die Zeit bis zum Sommerurlaub war gefüllt mit Arbeiten zu Immobilien-Sonderthemen und den Vorbereitungen der 40-Jahr-Feier der Böblinger Baugesellschaft. Nach den Ferien herrschte dann Trübsal , lediglich ein paar Kleinaufträge ware zu erledigen, ich dachte schon, ich krieg die Krise (dabei sollte diese erst noch kommen….) Die Welle brach dann im Oktober über der One-Man-Show zusammen – plötzlich wollten viele Kunden ganz viele Texte. Schön daran war, dass neue Kunden dabei waren. Sie suchten nach völlig neue Lösungen und ihnen konnte geholfen werden. Doch jetzt langt es und ich bin froh, wenn ich mich am Freitag ins Auto setzen und 1.200 Kilometer Richtung Westen düsen kann um in der Bretagne eine Woche Ruhe zu finden… die Aufträge für Januar 2009 sowie die Jahresplanung für das kommende Jahr sind aber schon vorbereitet. Von Krise ist bisher noch nichts zu spüren.”

In diesem Sinne wünsche ich allen schöne Weihnachten und einen guten Rutsch ins neue Jahr – bin ab dem 07. Januar 2009 wieder online.

Das Pressegespräch bei der Kreissparkasse Böblingen war interessant, doch echte Neuigkeiten blieben aus. Das Immobiliengeschäft der KSK zeigt sich (noch) unbeeindruckt von der Krise (alle Zahlen gelten bis November 2008):

Es wurden Darlehen in Höhe von 77 Millionen Euro für wohnwirtschaftliche Bauvorhaben gewährt. Die Bank vermittelte insgesamt 260 Immobilien – allerdings sank der Anteil der gewerblichen von  75 auf 59. Werden die gewerblichen Flächen als Frühindikator interpretiert, zeigt die Konjunktur also erste Dellen - zu einem ähnlichen Ergebnis kommt auch der Immo-Konjunkturindex der BulwienGesa AG Der Index ist auf Talfahrt, bedingt durch ein niedriges Investitionsklima sowie den schwachen Gewerbe-, Büro- und Einzelhandelssektor. Bei den Wohnimmobilien sehen weder der BulwienGesa-Index noch die KSK Risiken. Die Immobilienabteilung der Böblinger legte sogar noch um 8 vermitteltet Wohnimmobilien zu und makelte im Verlauf von 2008 über 200 wohnwirtschaftliche Einheiten – das sind 15 Prozent mehr als in 2007. Waten wir mal das 1. Quartal 2009 ab…

Genehmigt wurden im Landkreis Böblignen 688 Wohngebäude mit 1.338 Wohnungen. Zuwenig angesichts der vielen jungen und alten Alleinstehenden, dem Drang nach immer größeren Wohnflächen sowie der noch anhaltenden Zuwanderung. Die Kreisparkasse zog die unten erwähnte GEWOS-Studie aus dem Hut und übernahm deren Titel: Der Kreis Böblingen kann als ein Markt mit Zukunft beschrieben werden, er bleibt nach wie vor wirtschaftstark und somit erste Adresse.

Bestand – Große Wohnungen gefragt

Nach wie vor gefragt sind große preiswerte Wohnungen, deren Angebot allerdings sehr eingeschränkt ist. Wo soll es sie auch geben? Höchstens in den Hochhaussiedlungen aus den 60er und 70er Jahren gibt es niedrige Quadratmeterpreise. Dafür treiben hier die Nebenkosten den Käufern die Tränen in die Augen. Die Preise der Gebrauchtimmobilien liegen für

• den Quadratmeter Wohnung je nach Baujahr und Ausstattung zwischen 1.300 und 1.800 Euro
• Reihenhäuser zwischen 200.000 und 250.000 Euro
• Doppelhäuser zwischen 220.000 und 280.000 Euro und
• Einfamilienhäuser zwischen 280.000 und 400.000 Euro.

Je weiter der Käufer in den Süden des Landkreises kommt, desto niedriger werden die Preise. Für ganze alte Häuser, die einen großen Sanierungsbedarf haben, erwarten die Experten der KSK in 2009 einen Preisdruck.

Neubau ist Mau

Bescheiden sind die Umsätze beim Neubau. Die KSK hat zwar doppelt so viele neue Wohnungen und Häuser wie 2007 vermittelt. Das sind allerdings nur ganze 31 Objekte. Als Gründe wurden genannt: die Eigenheimzulage – wie bitte? Das Theme der unsozialen Subventionen sollte doch längst im Tal der Tränen liegen. Na seis drum, jetzt darf ja gewohnriestert werden… Die gestiegenen Rohstoff- und Baupreise wurden auch zitiert. Dass aber die meisten kleinen und mittleren Bauträger ihre Häuser in den Zwischenzeit selbst und sehr effektiv an den Käufer bringen, wurde nicht gesagt - die leicht verbeamteten Sparkassen-Strukturen sind in Zeiten, in denen es recht schwer ist, Neubauten zu verkaufen, vermutlich nicht hilfreich. Als Durchschnittspreise für den Landkreis Böblingen haben die Immo-Fachleute der KSK folgende Werte ermittelt

• Für den Qudratmeter Neubauwohnung muss im Schnitt 2.200 Euro kalkuliert werden
• Neue Reihenhäuser kosten zwischen  230.000 und 310.000 Euro
• Eine neue DHH belastet das Budget mit 300.000 bis 400.000 Euro

Es ist zu erkennen, dass die Preise sehr heterogen sind. Es gibt zum Beispiel auch Neubauwohnungen, die nur 1.800 Euro/ Quadratmeter kosten! Das ist der Spiegel, der uns vorgehalten wird: die Schere öffnet sich weiter, die Käufer teilen sich in ein “kostenbewusstes Segement”. Diese Käufer wollen unbedingt Wohneigentum, da sie aber wenig Geld zur Verfügung haben, sind sie in der Regel bei der Wahl der Lage und der Ausstattung nicht wählerisch. Ob Flugfeld oder Grünäcker ist ihnen gleich, ob Multi-Split-Level oder Grundrisse wie 1970 ist ihnen ebenfalls völlig wurst, wenn der Preis stimmt. Die zweite Käufergruppe rekrutiert sich aus dem Mitgliedern der DINKs – double income, no kids” und den gut ausgebildeten und verdienenden LOHAS-Jüngern – so das Akronym für die Anhänger des lifestyle of health an sustanability – der Lebenstil auf Basis von Gesundheit und Nachhaltigkeit. Das sind Käufer, die für Qualität und ein umweltschondendes Energiekonzept gerne etwas mehr Geld ausgeben. Die Mittelschicht -bei uns ist das der schichtende Daimlerarbeiter mit Frau (die auf 400 Euro Basis noch etwas dazuverdient) und zwei Kindern – fällt als Käufer weitgehend aus. Das waren die bisherigen Erwerber des kleinen Reihenhauses in den perifären Neubaugebieten. Diese Käufergruppe hält sich im Moment zurück. Sie bleibt entweder in Miete oder kauft sich eine preiswerte große Wohnung – wenn sie diese denn findet.

Heute Nachmittag um 14:00 Uhr findet in den Räumen der KSK BB ein Pressegespräch zum Thema Immobilien statt. Bericht und Ergebnisse werden zeitnah beim Immo-Blogger veröffentlicht.

Der Blick auf die Seite von Horst Biallo lässt mich heute morgen kalt erschauern. Beim Zinsvergleich von Annuitätendarlehen (das ist Bänker-Deutsch fü Kredite mit gleichbleibenden Raten über die gesamte Laufzeit – Voraussetzung ist eine vereinbarte Zinsbindung über die gesamte Laufzeit. In Deutschland der normale Weg ins Eigenheim. In den USA nicht, daher auch die Hammerkrise) gibt es starke Differenzen. Die Ostsächsische Sparkasse Dresden (und das ist die größte Sparkasse in Ostdeutschland) verlangt für ein 100.000 Euro Darlehen bei einer Laufzeit von 10 Jahren und einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent und einer Tilgung von 2 Prozent 3,89 % Zinsen – macht im Monat 490,83 Euro. Insgesamt bezahlt der Bauherr oder Käufer im Verlauf der 10 Jahre 34.500,36 Euro Zinsen. Geht er nun zur Quelle Bausparkasse und leiht sich die gleiche Summe bei gleicher Laufzeit und Tilgung, dann kostet ihn das Bauvergnügen pro Monat 653,83 Euro bzw. satte 51.834,62 Euro Zinsen in 10 Jahren. Die Differenz zwischen den beiden Angeboten beläuft sich somit auf über 17.000 Euro – 1.700 Euro mehr im Jahr ist eine Menge Geld, 141 Euro im Monat, das sind zwei echt fette Wocheneinkäufe im Supermarkt. 

Fazit: aufpassen, vergleichen, recherchieren und das Gespräch mit der Hausbank suchen. Der Sicherheitsanspruch und die Beratung, auch hinsichtlich der Anschlussfinanzierung, dürfen ruhig etwas kosten - der Weg liegt also wie so oft in der goldenen Mitte. Dennoch sollten Bauherren oder Käufer ihren Wunschfinanzierer auf die Angebote anderer Banken und Darlehensgeber aufmerksam machen und mit Nachdruck die zu vereinbarenden Zinssätze und Laufzeiten verhandeln – es müssen ja nicht gleich 17.334,26 Euro dabei herauskommen.

Auf eine neue Variante der Nutzung von Riester-Sparverträgen hat heute Morgen der Bund der Versicherten e. V. (BDV)  hingewiesen. Bauherren oder Immobilienkäufer, die schon mindestens 10.000 Euro in einem normalen Riester-Vertrag angespart haben, können in den Jahren 2008 und 2009 das Geld zur Tilgung des Hypothekenkredits nutzen. Es ist allerdings eine Rechenfrage, ob sich es lohnt, das geriesterte Geld dem Förderkonto zu entnehmen und als Sondertilgung zu nutzen oder es auf dem Konto liegen zu lassen – dazu braucht es einen Fachmann.  Wer aber noch alte Kredite mit hohen Zinsen bedienen muss, für den kann sich diese Riester-Variante durchaus lohnen.

Immer mal wieder etwas Neues: Heute hänge ich das erste Mal die Meldung als gefilmte Nachricht an – mal schauen, wie ich mich als TV-Nachrichtensprecher mache und ob es technisch gelingt – und bitte nicht lachen – Danke! Es funktioniert nicht- Wordpress moniert, dass Dateiformat entspräche nicht den Sicherheitsvorschriften…. muss ich nochmals checken.

Hier der erneute Versuch in einem kleineren Format…. auch das verweigert WordPress

Gute Aussichten stellt eine neue Studie der LBS Stiftung Bauen und Wohnen in Zusammenarbeit mit GEWOS - Institut für Stadt-, Regional und Wohnforschung, Hamburg für den Wohnmarkt in Baden-Württemberg. Gründe dafür sieht die Studie in der immer noch steigenden Zahl der Haushalte. Es gibt immer mehr Singles und Alleinstehende, die Wohnraum benötigen. Als weitern Grund für eine positive Marktentwicklung diagnostiziert die Studie den kontinuierlichen  Bevölkerungszuwachs im Ländle, im Speziellen in den Ballungsgebieten – und dazu gehören wir in BB/ Sifi allemal. Die Zuwächse ergeben sich aber nicht aus der Kinderschar junger Familien. Es ist die Zuwanderung, die die Bevölkerungszahlen treibt. Langfristige Auswirkungen wird die demographische Entwicklung haben: die Senioren benötigen mehr Wohnraum als die relativ geringe Zahl der Familiengründer. wobei die Universitätsstädte eine Ausnahme bilden: hier lassen sich viele jüngere Menschen nieder, gründen Familie und bauen oder kaufen dort auch Wohneigentum.

Quelle: LBS Stiftung Bauen und Wohnen/ GEWOS

Aufgrund der historisch niedrigen Baufertigstellungen in 2008 prognostizieren die Stiftung und GEWOS einen wachsenden Markt für die Bestandsimmobilie bzw. für deren Instandhaltung und Modernisierung. Besonders hinsichtlich der energetischen Modernisierungsmaßnahmen dürfte sich in den kommenden Jahren ein erhebliches Wachstumspotential ergeben.

Mein Resümee aus Sicht der Käufer oder Bauherren: Der Bau oder der Kauf einer Immobilie im Landkreis Böblingen wird aufgrund dessen Wirtschaftsstärke und den damit verbundenen Zuwanderungen von Menschen auch weiterhin eine sichere Investition sein. Schwierig wird es auf dem Neubaumarkt. Wohnungen in großer Zahl wird es auch im kommenden Jahr nicht geben, bei den Einfamilienhäusern selektiert schon allein der Preis die in Frage kommenden Bauherren. Der Kauf einer Bestandsimmobilie macht dann Sinn, wenn diese modernsiert wird – in  guten Lagen können hier sicherlich auch in Zukunft noch kleine Wertsteigerungen realisiert werden.

Bei unserem Sonntagskurzspaziergang sind wir gestern auch in der Seestraße vorbeigekommen. Und da ist mir wieder eingefallen, dass ich in der vergangenen Woche einen kurzen Artikel über den Baubeginn für ein 11-Familienhaus, das KfW 40 Standards erfüllen wird, geschrieben habe. Hier jetzt der Nachtrag im Blog.

Das Haus ist das erste seiner Art in Sindelfingen. Die energetischen Vorgaben schafft der Oberjettinger Bauträger Eble Wohnbau GmbH durch den Einsatz einer nahezu emmissionsfreien Holzpelletheizung und 37 cm dicken Wänden. Auch sonst verspricht die Ausstattung des Hauses mit Aufzug, Tiefgarage, Spielplatz, Terrassen und Balkonen, Fubodenheizung, Naturholzparkett sowie großen Fensterfronten (3-fach verglast) einen gehobenen Wohnkomfort.

(Grafik Eble Wohnbau GmbH)

Wer sich für eine der vier noch verbliebenen Wohnungen interessiert, kann sich die Pläne und die Fördermöglichkeiten durch die KfW-Bank (ja, die überweist nicht nur an Lehman-Brothers sondern auch an Bundesbürger!) am Info-Tag erklären lassen: Sindelfingen, Seestraße 17 (ist im Übrigen eine höchst attraktive Lage mit toller Infrastruktur), Sonntag, 07.12.2008. Der Container an der Baustelle ist von 14:00 bis 16:00 Uhr geöffnet.