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11. August 2008

Mütze, Glatze, Mütze, Glatze….

musste ich denken, als ich dieses Bild   vom Minister Tiefensee sah. Er lässt per Pressemitteilungen http://www.bmvbs.de/-,302.1048931/doc.htm) verkünden, dass modernisierungswillige Eigentümer insgesamt 500 Millionen Euro zusätzlich in 2008 für die Sanierung von Bestandsimmobilien bei der KfW-Förderbank (http://www.kfw.de/) beantragen können. Dieses Geld kommt auch dem Immobilienmarkt im Landkreis Böblingen zugute. Denn der Bestand, die alten Häuser und Wohnungen, werden immer wichtiger. Das hat verschiedene Gründe:

  • Für 2007 verzeichneten die Statistiker einen bundesweiten Rückgang der Baugenehmigungen um rund 30 Prozent.
  • Der Kostenfaktor – vor allem in den Stadtgebieten Böblingen, Sindelfingen, Leonberg und Herrenberg können sich immer weniger Menschen die Preise für Neubauten leisten. Schuld sind die immensen Grundstückskosten und die zusätzlich gestiegenen Rohstoffpreise.
  • Bauland ist ein endliches Gut und Neubaugebiete in bevorzugten Lagen sind größtenteils bebaut, neue nicht in Aussicht und politisch nicht gewollt.
  • Der Trend „zurück in die Stadt“ belebt ebenfalls den Bestandssektor.
  • Die Preise für Bestandsimmobilien sind relativ stabil.
  • Die Häuser und Wohnungen im Bestand sind schneller verfügbar.
  • Ihre Lagen im gewachsenen Viertel bieten häufig die bessere Infrastruktur (auch wenn junge Familien meiner Meinung nach in einem Neubaugebiet besser aufgehoben sind, da hier die Nachbarschaft homogener ist)
  • Schließlich fördert der Staat die Sanierung der Altbauten mit preiswerten Darlehen.

 Da ich auch in einem Altbau wohne, muss ich abschließend immer bemerken, dass so eine „Arbeitervilla“ aus dem Jahr 1920 mit 85 qm Wohnfläche zwar putzig ist, ihre Lage, der schöne Garten, ihr Charme und das wohnliche Ambiente dieses Handicap aber locker wettmachen. Ich weiß, dass sind weiche Faktoren, auf die ich als sentimentaler Mensch stehe, aber kein Neubau, und sei er noch so super-ernergieeffizient, kann da mithalten. Ich jedenfalls möchte nicht tauschen…

 

Einzelne Maßnahmen nicht überschätzen

 

Tja, auch ich habe gedacht, dass neue Fenster mal so richtig ins Kontor schlagen, wenn’s ums Energiesparen geht. „Scheißele, Herr Eisele…“ maunzt der Schwabe wenn ihm klar wird, dass er daneben liegt. Wenn durch eine komplette energetische Sanierung insgesamt 45 Prozent des ehemals benötigen Energiebedarfs eingespart werden können, dann verteilt sich das laut Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung wie folgt: 

  • 5 % auf  ein neu gedämmtes Dach
  • 9 % auf die neue Außenwanddämmung
  • 5 % auf eine neue Kellerdeckendämmung
  • 3 % auf neue Fenster (so wenig…)
  • 13 % auf eine neue Heizung und
  • % auf eine thermische Solaranlage

 Im Klartext: Das Sanierungsbudget in das Dach, Außenwand, Heizung und Solar investiert und der Kittel ist fast geflickt. Naja, ich dachte, dass neue Fenster mehr bringen. Aber vermutlich hängt das auch vom Zustand der alten Fenster ab. Ich glaube auch, dass 45 Prozent Einsparung leicht über der realistischen Oberkante liegen. Kommt auch auf den Zustand des Altbaus an. Denn schließlich ist eine Wohnung aus den 80er Jahren auch eine Bestandsimmobilie und dort 45 Prozent der Energie einzusparen scheint fast unmöglich oder nur mit einem nicht zu rechtfertigen finanziellen Aufwand durch die Eigentümer.

 

Was es mit dem „Mütze, Glatze, Mütze, Glatze“ aus der Überschrift auf sich hat, verrate ich nicht – ist nicht jugendfrei.

8. August 2008

01 „Lage-Bericht“ oder where to live im Landkreis Böblingen?

Das Mantra der Immobilienbranche lautet: „Lage – Lage – Lage“. Sie ist das alles entscheidende Kriterium beim Immobilienkauf. Ein Außenstehender bzw. Ortsfremder hat also ein Problem, wenn er sich im Kreis Böblingen auf die Suche nach einer Wohnimmobilie macht. Woher soll er die einzelnen Lagen kennen, deren Stärken und Schwächen letztendlich über sein Woh(l)nbefinden und die Werthaltigkeit des Eigentums entscheiden. Deshalb werde ich in lockerer Reihenfolge unter der Rubrik „Lage-Bericht“ ganz unterschiedliche Lagen im Landkreis beschreiben. Ich habe mir vorgenommen, neben den dörflich geprägten Gemeinden im Hinterland auch einzelne Stadtviertel bzw. Wohnquartiere in den Stadtgebieten Böblingen und Sindelfingen zu beschreiben. Das wird allerdings nicht ganz ohne subjektive Einflüsse von statten gehen: immerhin wohne ich hier schon über vier Jahrzehnte und haben gewisse Vorurteile über manche Quartiere. Da gibt es z. B. im Böblingen ein Wohngebiet namens „Grund“, früher als Kind hieß es auch „Steinung“. Da wohnten in meiner Kindheit Menschen mit problematischem sozialen Hintergrund und deren Kinder waren bei Rauferein nicht sonderlich zimperlich-  während wir mit offenen Händen zugeschlagen haben, ließen die die Faust schon mal zu…Heute hat sich das Quartier natürlich zu seinen Vorteilen entwickelt, die Gagfah bzw. Real Estate www.real-estate-stuttgart.de verkauft dort nette 3- und 4-Zimmer-Wohnungen in vierstöckigen Wohnblocks aus den 60er Jahren – ziemlich quartatisch, ziemlich praktisch, relativ gut. Allerdings stimt der Preis, der ist für Böblinger Verhältnisse wirklich gut.  Ich würde da dennoch nie hinziehen und wenn, dann würde mich meine Frau verlassen (sie ist auch in Böblingen aufgewachsen und für sie ist der „Grund“ das Letzte). Auf der anderen Seite stimmt hier eigentlich alles, das Quartier ist ruhig, ist gut an die Innenstadt angebunden, es gibt Schulen, Kindergarten, Gemeindezentren, Spielplätze und viel Grün (damals haben die Stadtplaner jede Menge Abstand zwischen den Häusern gelassen, heute würde das viel verdichteter bebaut). Sogar eine eigene Haltestelle für die „Schönbuchbahn“ hat das Viertel. Ich werde aber versuchen, bei den Beschreibungen möglichst objektiv zu sein, ohne dabei unkritisch zu werden.

 

Heute soll der Anfang mit Deckenpfronn gemacht werden: meine Lieblingsdorfgemeinde über den Dächern von Herrenberg mit Blick auf den Nordschwarzwald. Ist eher was für die „Raus-aufs-Land“-Fraktion. Die allerdings kommt in http://www.deckenpfronn.de voll auf ihre Kosten. Hier geht’s noch so richtig nett zu, man kennt sich eben, kann beim Bauern oder im Tennental einkaufen und in der Dorfkneipe gibt’s einen klasse selbstgebrannten Obstler zu kaufen. Hier ein Artikel, den ich über Deckenpfronn geschrieben habe und der eigentlich relativ viel über das Dorf und dessen Wohnqualität aussagt.

 

Leben im Dorf am Beispiel von Deckenpfronn
 
„Die Menschen lieben die Atmosphäre“
 
Nicht jedem ist der neue Trend „Zurück in die Stadt“ geheuer. Familien mit Kindern suchen auf dem Land Freiräume, Gemeinwesen und Sicherheit, die ihnen ein urbanes Lebensumfeld nicht gewährt. Doch viele Dörfer bieten heute ein tristes Bild: Leerstehende Häuser und unbebaute Grundstücke im Ortskern stehen in Kontrast zu ausufernden Neubaugebieten am Ortsrand. Doch es geht auch anders, wie das Beispiel Deckenpfronn zeigt.
 
Fluch und Segen liegen oft nahe beieinander. Die im August 2004 eröffnete Ortsumfahrung verkehrsberuhigte zwar den Deckenpfronner Ortskern, sie legt ihn aber gewissermaßen trocken. Bürgermeister Winfried Kuppler erläutert die Entwicklung: „Nach der Eröffnung der Ortsumfahrung wurde unser innerörtlicher Markt sehr geschwächt.“ Doch die kleine Gemeinde drückt der Schuh auch an anderer Stelle. Nur noch 17 Neudeckenpfronner wurden in 2005 geboren. „Der Überalterung müssen wir Einhalt gebieten, damit wir unsere Infrastruktur erhalten können“, so Winfried Kuppler. Der Bürgermeister setzt bei der Lösung des Problems auf drei Dinge: auf eine Deckenpfronner Besonderheit, auf privatwirtschaftliches Engagement und auf ein kleines Neubaugebiet.
 
Nach dem großen Brand im April 1945, der 2/3 des Ortskernes zerstörte, erhielten die Höfe Flächen zwischen 10 und 15 Ar zugewiesen. Dadurch stehen heute große Flächen für die innerörtliche Bebauung zur Verfügung. Hier setzt die Gemeinde auf privates Engagement. Im dem Nebringer Unternehmer Klaus Bross hat die Gemeinde einen guten Partner gefunden. Ein gutes Beispiel der Kooperation ist der Neubau an der Gärtringer Straße 6. Gerne hätte der Bürgermeister den Dorfladen vom Tennenhof in die Ortsmitte geholt, Bauernstände, Metzger und Bäcker unter einem Dach vereint. Doch die Idee von einer kleinen Markthalle wurde nicht Realität. Herausgekommen ist ein ansehnliches Wohn- und Geschäftshaus, dessen Neubewohner ihren Teil zur Belebung der Ortsmitte beitragen werden. Gebaut wird es von Klaus Bross, der auch das wirtschaftliche Risiko trägt. „Die Gemeinde kann lediglich durch Kauf innerörtliche Flächen sichern und eine Umgestaltung lenken“, so der Bürgermeister. So könne die Entwicklung in die gewünschte Richtung gelenkt werden. Darin, so Kuppler, sehe er seinen öffentlichen Auftrag.
 
Ganz ohne Baugebiet geht es dennoch nicht
 
Die innerörtlichen Nachverdichtungs-möglichkeiten reichen jedoch nicht aus, um langfristig der demographischen Entwicklung entgegen zu steuern und die Infrastruktur zu erhalten. „Die Standortsicherung ist nur möglich, wenn wir mehr Einwohner bekommen“, lautet das strategische Ziel des Rathauschefs. Daher setzt die Gemeinde auch auf ein kleines Neubaugebiet. Die Ortsumfahrung umschließt im Nordosten des Dorfes die „Lüsse“. Das 15 Hektar große Gelände wird mit Augenmaß erschlossen. Kuppler spricht von 20 bis 30 Jahren, bis nach verschiedenen Bauabschnitten die „Lüsse“ voll bebaut sind. Die Häuser im Neubaugebiet werden alle zum Ortskern hin ausgerichtet. „Damit möchten wir auch baulich den Neubewohnern die Orientierung hin zum Ortskern vorgeben“, erklärt der Bürgermeister die Planungen. Angezogen werden vor allem junge Familien. Sie entwickeln gute Bindungsfähigkeit an das  Gemeinwesen im Dorf. Für die Sicherheit und Verlässlichkeit hier oben am Rande des Schwarzwaldes nehmen sie gerne eine gewisse dörfliche Enge und längere Fahrten zur Arbeit in Kauf. Das weiß auch Winfried Kuppler: „Viele Neubürger sind schnell in der Atmosphäre zu Hause, die bei uns in Deckenpfronn herrscht.“

 

Der erwähnte große Brand ist eine üble Geschichte: am Ende des WK II war das in der Nähe liegende Calw schon von den Franzosen besetzt. Die wiederum haben zwei Verhandlungspartner ins Dorf geschickt. Anstatt nun die beiden Franzmänner mit dem o. g. Obstler und einem deftigen Vesper zu versorgen, wurden sie vom Oberkommandierenden NS-Deppen verhaftet und eingesperrt. Mit fatalen Folgen für das Dorf. Nachdem das Ultimatum abgelaufen war und die beiden Emmisäre nicht nach Calw zurückgekehrt waren wurde das Städtchen mit Bomben eingedeckt. Blöderweise kam der Wind an diesem Tag aus Osten so dass das halbe Örtchen den Flammen zum Opfer fiel…

4. August 2008

Vor den Ferien….

ist immer jede Menge Stress angesagt. Im Moment bin ich damit beschäftigt mehrere Sonderseiten für den Herbst vorzubreiten. Dabei geht es zum Beispiel

… um den Umzug des Direktvertriebs von Heinz von Heiden. Der Branchenführer im Einfamilienhausbau wird im Großraum Böblingen seit acht Jahren durch das Ingenieurbüro Wolfgang Henne in Altdorf vertreten. Jetzt wurde das alte Musterhaus verkauft, neue Anschrift in Altdorf ist die Hildrizhausener Straße 2. Mehr unter http://www.henne-immobilien.de/  

… um das zum 2. Mal am 20 + 21. September 2008 in den Räumen der Volksbank Herrenberg-Rottenburg eG in der Hindenburgstraße 14 – 18 stattfindende ImmoblienForum.  Auf der kleinen Messe stellen rund 10 Bauträger (die genaue Zahl stand noch nicht fest) und die Bank-Tochter Gäu Necker Immobilien Neubau- und Bestandsimmobilien vor. Schwerpunktthema sind erneuerbare Energien und wenn’s klappt, stellt ein Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mehrgenerationen-Haus ein spannendes Wohnbauprojekt in der vor. Natürlich gibt es auch Infos zu den Themen Finanzieren, Versichern, Fördermittel oder Sanierungen.  Wichtigste Immo-Messe für die Region um die Gäu-Metropole.

…um ein großes Fest. Mächtig beschäftigt mich das 40. Jubiläum der Böblinger Baugesellschaft mbH. Der kommunale Bauträger aus Böblingen feiert am 11.09.2008 mit einem Festakt vier Jahrzehnte Wohnungsbau, Stadtplanung, Projektsteuerung und WEG-Verwaltung… es wird mich auch noch nach den Ferien beschäftigen.

… um eine nette kleine Siedlung, die Dirk Schamber und sein Bruder Mike (er ist Architekt) vom Bauforum Herrenberg in Gäufelden-Öschelbronn gebaut haben. Ich bin immer wieder erfreut, wenn ich sehe, dass jemand mit so viel Gefühl das vorhandene Umfeld aufnimmt und neu bebaut – wirklich gelungen, dass kleine Ensemble aus acht Einfamilienhäusern mitten im Ortskern des Dorfes. Wenn ich Bilder bekomme, schreibe ich nochmals einen Extraartikel über die Bebauung an der Bismarckstraße.

Soweit der Vorausblick – to be continued!

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