ArtikelHeute Vormittag kam eine Pressemeldung von der Initiative Erbbaurecht aus Köln. Vor exakt 90 Jahren wurde die Verordnung für das Errbaurecht in Deutschland erlassen. Ich habe in den vergangenen Jahren immer wieder in verschiedenen Artikeln versucht, das Erbbaurecht zu verdeutlichen und vor allem Familien zu erläutern. Es sind nicht viele Unternehmen, die Käufern den Erwerb von Wohneigentum im Erbbaurecht ermöglichen. Das bekannteste hier in unserer Region ist das Siedlungswerkaus Stuttgart, dass in vielen Neubaugebieten zumeist Reihenhäuser ohne die dazugehörigen Grundstücke verkauft. Der Käufer erhält das Nutzungsrecht für 99 Jahre – nach Ablauf dieser Frist fällt das Grundstück (und alles, was darauf steht und gebaut worden ist) an den Eigentümer zurück. Der Hauskäufer erhält ein vertraglich festgelegtes Vorkaufsrecht für das Grundstück. Allerdings muss der Käufer für den Wert des Grundstücks einen Erbbauzins bezahlen – im Schnitt liegt der zwischen 3 und 5 Prozent p. a. Diesen kann er allerdings steuerlich geltend machen. Es sind jetzt zwei Aspekte zu betrachten. Erstens die pekuniäre Perspektive:
Ein neues Reihenhaus hat im Jahr 2008 in Landkreis Böblingen im Schnitt 271.000 Euro gekostet. (Quelle Kreissparkasse Böblingen). Der Quadratmeterpreis für Bauland lag im Jahr 2008 im Landkreis Böblingen im Schnitt bei 320 Euro/ qm (Quelle LBS) Macht bei einem 200 qm großen Grundstück 64.000 Euro.
Im Erbbaurecht kostet das Reihenhaus somit nur noch 207.000 Euro…. macht bei einem vorausgesetzten Eigenkapitalanteil von 50.000 Euro und einem angenommenen Kapitaldienst aus Zins und Tilung von eff. 6 % p.a. im Monat 750 Euro. Zzgl. - sagen wir mal 4 Prozent - Erbpachtzins von 64.000 Euro stehen unterm Stich 963 Euro im Monat. Ohne Erbbaurecht wären es bei gleichen Eigenkapitalanteil und Kapitaldienst von 6 Prozent 1.105 Euro pro Monat und somit 142 Euro weniger in der Haushaltskasse. Dieser Unterschied macht das Erbbaurecht vor allem Familien mit geringem Eigenkapital interessant.
Der 2. Aspekt ist ein temporärer: wir befinden uns in einer Niedrigzinsphase, die Zinsen für Hypothekenkredite liegen um die 5 Prozent und somit sehr nahe am oder gleichauf mit dem Erbbauzins. Der Käufer kann sich somit gleich das Geld für den Kauf des Hauses und des Grundstücks von der Bank leihen – so sie dies bei dem relativ niedrigen angenommenen Eigenkapitalanteil von 50.000 Euro bzw. 18,45 Prozent des Kaufpreises macht.
Anzumerken ist zudem, dass der Erbbauzins in der Regel nach Ablauf des Vorkaufsrechts (z. B. 8 Jahre) variabel ist und der Preis- bzw. Zinsentwicklung angepasst wird. Steigen also die Zinsen, steigt auch der Erbbauzins. Es ist also eine Gesamtrechnung über die gesamte Laufzeit aufzumachen. Für Käufer, die allerdings jetzt gerne ein Häuschen kaufen wollen und z. B. nebenher noch einen Bausparvertrag bedienen können, der allerdings erst in ein paar Jahren zuteilungsreif wird, für die ist das Errbaurecht eine Alternative.
Blöd wird es, wenn das Haus verkauft werden muss, da der Grundstückseigentümer ein Mitsprachrecht hat. Aber das sind die rechtlichen Feinheiten, die der Käufer im Vorfeld abklären muss: ohne intensive Lektüre des Kleingedruckten geht es auch beim Erbbaurecht nicht.
Nachfolgend ein Artikel zum Thema, den ich im Jahr 2005 für ein Sonderthema in der Sindelfinger Zeitung verfasst habe:
Erbaurecht kann ein alternativer Weg ins Eigenheim sein
Hohe Grundstückskosten kein Hindernis beim Immobilienkauf
Von Matthias Hoffmann
Eines haben die wirtschaftsstarken Ballungszentren und deren Speckgürtel gemeinsam: die hohen Grundstückpreise. Für Bauherren, die diese nicht bezahlen können oder wollen, ist das Erbbaurecht eine willkommene Alternative. Das Erbbaurecht ermöglicht dem Berechtigten, ein Grundstück zu bebauen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Er „leiht“ sich das Land, ohne es zu kaufen. Kirchen und Kommunen bieten in der Regel kinderreichen Familien Erbbaurecht, so zum Beispiel die „Sindelfinger Wohnstätten“. Aber auch gemeinnützige Unternehmen wie das „Siedlungswerk gemeinnützige Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau mbH“, Stuttgart und immer häufiger auch private Wohnbauunternehmen bieten heute Reihen- oder Doppelhäuser in Erbaurecht an. Der Bauherr kauft also nur das Haus. Für das langfristig gemietete Grundstück zahlt er ein gewisses Entgelt, den so genannten Erbbauzins.
Erst rechnen, dann kaufen
Der Bauherr hat durch den Hauskauf im Erbbaurecht Vorteile finanzieller Natur. Erstens: Da er das Grundstück nicht kauft, muss er auch keinen Kredit dafür aufnehmen. Der Preis fürs Eigenheim sinkt also um die Kosten für das Grundstück. Die niedrigeren Kosten für die Eigenheimfinanzierung kommen aber nur dann zum Tragen, wenn der Erbbauzins langfristig preisgünstiger ist als eine Finanzierung des Grundstücks durch einen Bankenkredit. Also müssen vor dem Hauskauf im Erbbaurecht die Sätze des über die Jahre gestaffelten Erbbauzins und eines aktuellen Hypothekendarlehen miteinander verglichen und berechnet werden. Es gilt: Je höher der Zinssatz für normale Hypothekenkredite und je niedriger der Erbauzins, um so vorteilhafter für den Nutzer. Beim derzeitigen niedrigen Zinsniveau für Hypothekenkredite ist es fraglich, ob sich ein Kauf im Erbbaurecht rechnet. Denn die niedrigen Zinsen für das Hypothekendarlehen können durch eine lange Laufzeit gesichert werden. Der Erbbauzins dagegen ist vertraglich festgelegt und steigt über die Jahre staffelförmig an. Das „Siedlungswerk“ verlangt als Ausgleich für die Nutzung des Grundstücks derzeit in den ersten fünf Jahren 3 Prozent, ab dem 6. Jahr 5 Prozent und ab dem 11 Jahr 7 Prozent.
Eigenkapitalanteil steigt – Erbauzins ist steuerlich geltend
Finanzschwache Familien profitieren davon, dass sich durch den geringeren Kaufpreises der prozentuale Anteil ihres Eigenkapitals am Kaufpreis erhöht. Dadurch steigen die Chancen, dass die Bank auch bei relativ wenig Eigenkapital der Finanzierung zusagt. Schließlich gibt es noch einen steuerlichen Vorteil beim Erbaurecht: Die Zahlungen für die Nutzungsüberlassung des Grundstücks – der Erbbauzins – können von der Steuer abgeschrieben werden. Käufer, die im Erbaurecht ein Haus erwerben, erhalten vom Vertragspartner eine Kaufoption für das Grundstück. Es kann innerhalb einer vertraglich festgelegten Zeit (meistens 20 Jahre) zu einem vorher vereinbarten Preis gekauft werden. Manche Gemeinden bieten besonders attraktive Konditionen, indem sie einen Teil des schon bezahlten Erbbauzinses vom Kaufpreis abziehen, wenn der Käufer innerhalb der festgelegten Zeit von der Kaufoption Gebrauch macht.